预售商品房再转让的处理
导读:
预售商品房再转让的处理
预售商品房再转让的问题,也就是炒“楼花”问题,是房地产业界争论的一个问题。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金,促进房地产业的发展;但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下,也可能助长房地产领域的过分投机现象。
从相关的司法解释来看,在《城市房地产管理法》颁布之前,最高人民法院支持正常的预购商品房的转让,但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度;在《城市房地产管理法》颁布之后,则完全肯定了预购商品房转让的合法性。
同时,从合同法的角度分析,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,如无其他违法行为,可以认定转让合同有效。因为,预购人将正在建设中没有取得所有权的房屋进行转让,并不是属于处分房屋的所有权的行为,只是将自己作为预购合同中的预购人的债权、债务转让给第三人。在实务中,根据预购人在转让时对预购合同的履行情况,可以将这一转让分为债权转让和债权债务概括转让。
在预购人已经支付了全部购房款的情况下,预购人转让其预购的房屋,属于合法的债权转让,即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转让房屋所有权的权利转让给了第三人。转让债权的行为无须经过债务人的同意,只要通知债务人即可,但预售合同中约定禁止转让的除外。
在预购人仅支付部分房屋价款的情况下,预购人转让其预购的房屋,属于合同债权债务的概括转让。即预购人将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时,也将自己应当承担的剩余付款义务转让给第三人。此时,预购人这一转让行为必须经过开发商的同意,否则转让行为无效。
转让合同的订立有两种方式,一是预购人向受让人提交预售人同意转让的书面意见,该书面文件成为转让合同的组成部分;二是预售人直接在转让合同中签署同意转让的意见。应注意的是,转让合同订立之后,当事人应当向房地产交易管理部门申请转让合同登记。此种登记仍属于备案性质的登记,它是国家实施房地产交易管理和交易税收的重要依据,但并不是转让合同本身的生效要件。同时,借助房地产管理部门的管理,可以有效防止预购人一房二卖,保护受让人的利益。
相关依据】
中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
第三节 房地产抵押
--------------------------------------------------------------------------------
中华人民共和国合同法
第八十条 债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。
第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
拓展阅读
相关知识推荐
商品房的价格在现代社会是十分昂贵的,除了相应的房产价格之外还是有着相应的手续费的,这个房产转让的手续费是有着相应的法律规定的。下面就让法律快车小编为大家带来20
预售商品房的权利交付预售商品房的权利交付是指预售合同当事人共同办理预售商品房的过户转让申请手续,预购人申领预购商品房的房地产权证后,预售商品房的所有权由房地产开
在商品房买卖交易中有现售和预售之分,当购房者不想要预售商品房时是可以进行转让的,那预售商品房转让注意事项有哪些?下面法律快车小编为你解答疑惑,希望对您有所帮助。
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前