关于前期物业管理的法律思考
导读:
笔者近期代理一起物业管理公司诉业主要求支付物业管理费的案件,其中的一些争议焦点比较有代表性,笔者就其所涉及的一些法律问题进行了分析:
一、物业管理企业属于前期物业管理,是由开发商聘请的物业公司,由于这一身份,该企业被视为开发商一方,承受了业主对开发商的不满和抱怨。该案件中的被告人,提起不交物业管理费的理由,大部分是因为开发商违反了当初的约定,没有提供会所、改变了当时的规划、没有开通宽带等,虽然法院多次向业主释明业主可以就此与开发商进行诉讼,开发商的违约行为与物业管理公司并不相关,然而当事人却依然坚持认为开发商不处理就不交物业费。究其原因,与我国的前期物业管理制度还是有很大的关系。我国规定前期物业管理企业由开发商聘请,现实中确实有许多开发商的关联单位担任前期物业管理,而业主在入住小区时往往都被要求先支付半年的物业管理费用。业主往往凭此认定物业公司与开发商是“一丘之貉”,凡是有对开发商的意见都会直接向物业公司反映,而物业公司既然是开发商聘请的,也往往不敢也不会去要求开发商解决业主反映的问题,这就造成业主的怨气越来越大。我国法律规定只有业主委员会才有权聘请物业公司,那么业主在成立业主委员会之前,既不能要求物业公司搬走,还必须按时支付物业管理费,此时业主往往会选择拒交物业管理费作为对抗的手段,这也导致法院的物业费纠纷案件呈上升态势,甚至还有法院专门设立物业纠纷的诉前调解程序,以节约司法资源。笔者认为其实可以成立新的前期物业公司聘用制度,由行政管理机关采用招标投标的方式,从登记在册的物业管理企业中选聘前期物业管理单位,那么前期物业管理企业就不会因为其“开发商关联”色彩而受到业主的指责了。而在业主与开发商发生矛盾时,前期物业管理企业也能作为“中立”的一方起到一定的调解纠纷的桥梁作用,并能确保小区物业管理的顺利进行。
二、业主拒付物业管理费的举证责任
在一些诉讼中,业主会提出了物业管理不到位的问题,比如哪家的车被人划伤了、报警系统坏了没人修、绿化没有维护好等等,然而按照相关规定,业主须对其所称的事实付举证责任,大多数业主并没有保存证据的意识,在当庭提出这些事实后因没有证据被物业公司否认时,业主的情绪往往比较激动,并有可能影响庭审的正常进行。其实从物业管理企业的角度,笔者往往不建议其因业主没有证据而简单的否认业主提出的事实,因为如果物业公司对业主的事实的表态符合事实的,对法院的调解工作以及顺利解决物业与业主矛盾均有积极意义。而从物业管理公司的角度来说,收取的物业费一般由以下几项构成,(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。而业主往往就(2)到(4)项内容有具体的不满意地方。物业公司即使有其中的一项做的不到位的地方,业主也没有权利不支付全部的物业管理费。考虑到诉讼后物业公司还是要继续提供物业服务,也继续要向业主收取物业管理费,故双方在真实的认定事实的基础上,让法院依法判决,对双方以后不再发生物业管理费纠纷有积极的意义。本文作者为上海市大明律师事务所俞子安律师,转载请注明。另本文为个人观点,如有不同意见欢迎指正。
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