购房九大陷阱之八:阴阳合同不要签
导读:
案例:2008年6月,小戴看中张先生名下的一套一室户的小房子,双方在中介公司处签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定房屋转让价42万元。这时小戴提议,双方在签订正式买卖合同时,可以把房价做低,这样大家都可以少缴一点税。张先生觉得有利可图也就同意了。于是双方在签订正式的《上海市房地产买卖合同》时约定,“房屋转让价款为25万元”。合同签订一个月后,双方相约去房地产交易中心办理过户手续,这时小戴突然提出,应当按照双方正式合同约定的25万元履约。张先生大吃一惊,并反驳说这份合同是为了避税而签订的,前一份《房地产买卖居间协议》约定的42万元才是双方真实的意思。
由于协商不成,双方对簿公堂。小戴声称,起先确实有42万元的约定,谁知2008年政府宏观调控后房价下跌了,于是双方经过协商后将房价调整为25万元的新价格。现在自己已经付清25万元房款,要求张先生协助办理产权过户手续。张先生则当庭要求小戴先付清42万房款。
法院判决:法院审理后认为:1、即使考虑房价下跌因素,在一个月的时间里,房屋价格下调17万元,有悖常理;2、中介公司的具体经办人作证,房屋的实际转让价就是42万元,当时为了少缴税,双方才在后来的合同中将房价写低成25万元;3、中介公司是按照房屋总价款的1%向双方收取佣金的,双方实际支付的佣金恰恰就是4200元。
综合以上考虑,法院认定:42万元才是真实的交易价格,双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋转让价25万元这一条款具有非法目的,不受法律保护,该条款无效,但该条款无效不影响合同其他条款的效力。因此,判令小戴付清42万元,房款付清后,张先生协助小戴办理产权过户手续。
理财提示:阴阳合同就是通常指的黑白合同,是当事人为了逃避税收,签订两份价格不同的房屋买卖合同,以价位低的合同办理房屋过户手续,实际却履行价位高的合同。表面上看,阴阳合同有时确实达到了规避税收、降低房屋买卖成本的作用,但事实上,阴阳合同滋生了大量纷争。毕竟双方签订了两份具有不同价格的合同,一旦有一方起了“歹心”,这阴阳合同往往就成了麻烦的根源。
除了以上案例提到的情况外,最常见的就是:由于房屋买卖过程中,房价出人意料的有了大幅的上涨或下跌,因此一方想违约不履行合同,往往在法院声称自己签订阴阳合同时不知道违法,现在知道了,所以要求法院判决买卖合同无效,双方无需再履行合同。
通常,法院不会判令整个合同无效,只判令用于避税的条款无效,双方仍按照实际成交价履约。然而像本案中的张先生,官司虽然最终赢了下来,但谁愿意在房屋买卖中生出如此枝节、耗费如此精力呢?另外对买家来说,做低房价只能让卖家少缴个人所得税,然而今后自己卖出方式时,却反而要多缴个人所得税,其实反而对自己不利。
总之还是那么一句老古话:贪小必失大,别人主动给予的小便宜的背后往往暗藏着别人预设的大陷阱。
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