家人代理卖房,所签合同是否有效?
导读:
上海点评:
以下案例均是上海法院审理的真实案例。从中可以了解法院如何把握该类案例的审理尺度。基本上,家庭成员间代理出售房屋,更多倾向与保护善意第三人利益,认定合同有效,并且房价上涨的大形势是一个纳入考量的重要因素。并且几个案例在法律上都不无争议,在审理上是有所突破的。一个是登记为两人的共有财产由父亲出售,以法定代理人的理由认定有效;一个是共有财产而登记一人,对方明确知道为共有财产,以出售人作出有代理权的承诺为由也认定合同有效;一个是个人房产由母亲出售,以母亲持有产权证和钥匙为由,仍认定有效。这几个判例如果在没有房价上涨的大形势下,是否适当有待商榷。
案例来源:上海法治报2010年8月24日 B04:专家坐堂
特殊身份关系和不动产公示公信原则下 家人代理卖房 想反悔有点难
由于各种原因,二手房交易中,家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。然而,当房价在一段时间内明显上涨,出售方心有不平想要反悔时,要得到法院的支持却并不容易。基于家庭成员之间特殊的身份关系,以及不动产的公示、公信原则,法律保护的是善意买受方的利益。眼下,房地产市场正处于敏感时期,人们密切关注着房价的走向。长宁区法院近期判决的几起房屋买卖案件,可以给读者一些启发。
【案例一】
已签买卖合同卖家却又反悔
2007年3月,秦先生获得两套动迁安置房,他将其中一套转给张女士,双方签订买卖合同约定,房屋总价95万元,首付款28.5万元,余款待秦先生协助张女士办好产证后一次性支付。
签约后,张女士实际支付了31.5万元,秦先生将房屋交付给张女士。张女士将房屋装修后入住使用。
2009年11月,涉讼房屋产权核准登记为秦先生与女儿共有。此时,猛涨的房价让秦先生对卖房行为感到后悔,不愿协助办理过户手续,张女士只能将秦先生及其女儿告上法庭。
秦先生辩称,自己卖房时未取得女儿同意,因此所签合同属无效,不同意张女士要求协助办理过户的诉讼请求。
张女士则表示愿意另外补偿25万元给秦先生。
近期,长宁区法院判决秦先生父女将涉讼房屋产权过户登记至张女士名下;张女士支付剩余购房款63.5万元;张女士自愿补偿25万元予以照准。
【说法】
本案秦先生与张女士签订的房屋买卖合同,是他们的真实意思表示,且已部分实际履行,因此,双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。由于秦先生女儿尚未成年,作为法定代理人,秦先生代理处分其与女儿共同共有的房产的行为应为有效。同时,作为善意一方,张女士支付了房屋的对价,诉讼中又自愿补偿秦先生及其女儿25万元,并未损害秦先生女儿的合法权益。因此,法庭支持张女士的诉讼请求。
【案例二】
丈夫出售名下房产妻子起诉合同无效
2006年,丁先生因动迁分得两套房,一套自住,一套出租,产权均登记在丁先生名下。今年1月,丁先生将出租房转让给一对小夫妻,双方约定房屋总价为145万元。
丁先生出具承诺书表示,妻子已同意出售房屋并委托自己收取房款,如果妻子反悔或不承认收取的房款,一切法律责任由丁先生本人承担。
签约后,丁先生收取了先期房款95万元。今年2月初,买卖双方至房地产交易中心申请过户。之后,丁先生的妻子将丁先生和买房的小夫妻告上法庭,要求确认买卖合同无效。
丁先生的妻子认为,涉讼房屋为夫妻共同财产,丈夫没征得自己同意,自己也没有授权,小夫妻明知该房为夫妻共同财产,因此,买卖合同应视为无效。丁先生同意妻子的意见。
日前,长宁区法院对此案作出判决,原告的诉讼请求被依法驳回。
【说法】
本案中,虽然丁先生夫妇都确认涉案房产为他们的共同财产,但这种确认并未以不动产登记的方式公示于外部,而涉讼房屋的产权登记在丁先生一人名下,买受方根据不动产的公示、公信原则,与丁先生签订买卖合同,该合同依法成立,受法律保护。
同时,丁先生出具的承诺书,也使买受方有理由相信,丁先生是有权签订合同的;再从双方的交易价格看,并未明显低于正常的市场价格,因此,原告的诉讼请求依法不予支持。
【案例三】
母亲代儿子卖房儿子不同意被告
去年9月,王女士拿着儿子大伟的房产证和房屋钥匙到中介公司挂牌。不久,黎小姐看中了这套房。在约定房屋总价为225万元,10月25日前签订买卖合同并支付30%首付款等内容后,王女士代大伟与黎小姐签订了《售房定金协议》,并收取4万元定金,作为签订买卖合同的担保。
10月初,黎小姐与王女士、大伟一起到中介公司商谈签买卖合同,王女士和大伟要求当天支付首付款,黎小姐不同意,大伟当即表示不同意出售该房。之后,王女士通过中介公司,将定金还给黎小姐。
黎小姐将大伟告上法庭,认为大伟没按定金协议的约定与自己签订买卖合同,构成违约,应双倍返还定金。
大伟辩称自己从未委托母亲出售房屋,得知情况后已明确表示反对,母亲代收的定金也已返还,因此不同意诉讼请求。
近日,长宁法院对此案作出判决,大伟应赔偿黎小姐定金4万元。
【说法】
在与黎小姐签订 《售房定金协议》时,王女士虽未出示书面委托手续,但从母子这一特殊的身份关系,以及持有涉讼房屋产权证和钥匙的情形来看,黎小姐有理由相信,王女士签约和代收定金是经过大伟同意和授权的。
据此,可以确认王女士的行为已构成表见代理,其行为的后果应由权利人本人,亦即大伟来承担。
由于4万元定金是为订立买卖合同设立的,属于订约定金,因此,作为接受定金的一方,大伟拒绝与黎小姐签订买卖合同,应当双倍返还定金。
专家点评
法律保护善意相对人的信赖利益与交易安全
在二手房价格出现波动的情况下,往往会因买卖双方受利益驱动恶意毁约而引发大量诉讼。以上三则案例均在房市一路看涨的形势下,因出售方毁约而引发诉讼。后两则案例的共同点在于,家庭成员或部分共有产权人代为售房,登记权利人或其他共有人赶在房屋尚未过户至买受人名下前,以售房行为系无权代理或无权处分为由主张合同无效。[page]
首先,房屋登记权利人起诉确认合同无效的主要理由,往往以其他家庭成员擅自拿走房产证、身份证、户口本等资料(或主张系委托代管)出售房屋,故其对外签订的买卖合同因无权代理而应归于无效。对此类案件,双方争议焦点在于是否构成表见代理。 《合同法》第49条对表见代理的构成要件作了规定:一是无权代理人(签约人)并没有获得被代理人(房屋登记权利人)的明确授权;二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由,如出示了房产证、身份证、户口本等资料,甚至出示了代签的委托书;三是相对人善意而且无过失,即相对人在交易中已尽了必要的注意义务。如符合上述三要件,则构成表见代理,该代理行为直接发生法律效力。
其次,部分共有人起诉确认合同无效的主要理由,通常以其他共有人擅自处分共有财产为由 (如夫妻或家庭共有财产),故其对外签订的合同无效。对此类合同的效力问题,审判实务中曾一度存在争议,上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对该问题作了统一:一是房屋产权登记为出卖人一人的,基于不动产公示、公信原则,除非有证据证明买受人与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的情形,否则应认定合同有效。二是房屋产权登记为数人的,部分共有人擅自处分,而其他共有人事后不予追认的情况下,应认定合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认合同有效。
此外,2007年颁布的《物权法》已从立法层面正式确立了物权公示、公信原则。所谓公示,指物权的享有或变动,须依据法定的方式予以公开,使第三人能够了解物权的享有或变动的情况;公信,则指通过法定公示方法所公示的权利状态,即便公示的内容有误,如相对人合理信赖其为真实的权利状态,并与不动产登记权利人进行交易,则对此种信赖予以保护。法律明确赋予不动产物权登记的公示效力,目的就在于保护善意相对人的信赖利益与交易安全。
法治报记者 谢东旭 通讯员 章伟聪
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引用法条
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