打击“阴阳合同”
导读:
9月初北京二手房成交量非正常暴涨,国庆长假期间交易冷清。业界认为,这与北京市银监局不久前出台的新规不无关系——
买卖一套房子,签两份合同,出一份评估报告,标出三种价格:合同价、评估价、实际成交价。申请贷款时用较高的评估价,交税时按低的合同价走,目的是既少交税费,又尽可能多地申请贷款。这就是二手房交易市场中“一房三价”的怪现状。
不久前,北京市银监局出台了针对它的新规。
刚刚过去的国庆长假中,北京市二手房住宅网签总量为136套,平均日签约量仅约为19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均网签123套来看,市场成交降幅明显。
业界认为,原因是多方面的,但肯定与北京银监局近日出台的一项新规不无关系。
或者多交税,或者少贷款
在以往的二手房交易中,一套房子往往有3个价格。在正式的买卖合同中,填写政府部门给出的“成交指导价”,这个价格通常大大低于实际成交价,而这个合同价是缴纳相关税费的依据。此外,通过一份“补充协议”,签订正式成交价格,作为买卖双方的凭证。而申请贷款的时候,银行则根据评估机构出具的“评估价”放贷。购房者通常采取做低“合同价”、做高“评估价”的方法,既少交税费,又尽可能多地申请贷款。这也就是所谓的“阴阳合同”。
为此,北京市银监局发出《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,从9月1日起,要求银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据,按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。
北京市银监局此番出台的新规意味着,如果购房者想避税,合同价低于实际成交价,银行就会根据合同价放贷,购房者能申请的贷款将大幅减少;如果想多争取贷款,按照实际成交价签订合同价,则需要缴纳更多的税费。
链家地产市场研究中心主任王志伟认为,该项政策出台将进一步使打政策擦边球的“阴阳合同”失去用武之地。在二手房市场近期出现非理性涨价行为情况下,有助于银行规避金融风险,也有助于抑制前期“见风涨价”的势头。从长远看,对健全和规范二手房市场交易秩序、维护买卖双方的利益将起到积极作用。
另一方面,这项政策的出台,在短期内可能使购房者面临“或者多交税,或者少贷款”的两难局面——无论如何,首付压力都将增加。在目前的市场上,约有60%的购房者需要贷款。因交易成本提高,新规对改善性需求和投资性需求的心理影响也十分显著。
交易由暴涨趋于平稳
政策出台后,北京二手房市场成交量短期内出现了非正常的“暴涨”。北京市房地产交易管理网的网签数据显示,9月上旬(1—10日)全市二手房住宅网签总量突破万套关口达到11102套,环比前月同期显著攀升64%,其中2日、3日两天的网签量分别高达2062套和2126套。
“我之所以抓紧时间签合同,是希望能在新规严格执行之前,还能按照过去的操作方式,减轻一些首付压力。”一位9月初签订购房合同的购房者说。
北京二手房中介“我爱我家”市场研究人员认为,这一波动主要与北京银监局上述新规的出台有关。通知下发后,部分银行严格参照9月1日的时间节点办理二手房相关业务,这就导致部分购房者因网签合同不符合贷款要求而进行退改签。而另外一部分银行则因暂无细则出台,贷款面签时政策执行出现了相应延后,从而造成了部分购房者的集中签约。这两种方式最终都在一定程度上助推了二手房住宅网签总量的非正常上涨。
记者致电北京多家银行了解到,随着一周“缓冲期”的结束,各家银行都已开始严格参照网签成交价对二手房发放贷款。新政实施也使卖房者抓紧“出货”,部分房源价格上也“暂停”了上涨。整个9月,北京二手房住宅成交量26412套,环比上涨11%。而成交均价及成交总价则在年内第一次出现下降。市场整体走向趋于平稳。
9月初北京二手房成交量非正常暴涨,国庆长假期间交易冷清。业界认为,这与北京市银监局不久前出台的新规不无关系——
买卖一套房子,签两份合同,出一份评估报告,标出三种价格:合同价、评估价、实际成交价。申请贷款时用较高的评估价,交税时按低的合同价走,目的是既少交税费,又尽可能多地申请贷款。这就是二手房交易市场中“一房三价”的怪现状。
不久前,北京市银监局出台了针对它的新规。
刚刚过去的国庆长假中,北京市二手房住宅网签总量为136套,平均日签约量仅约为19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均网签123套来看,市场成交降幅明显。
业界认为,原因是多方面的,但肯定与北京银监局近日出台的一项新规不无关系。
或者多交税,或者少贷款
在以往的二手房交易中,一套房子往往有3个价格。在正式的买卖合同中,填写政府部门给出的“成交指导价”,这个价格通常大大低于实际成交价,而这个合同价是缴纳相关税费的依据。此外,通过一份“补充协议”,签订正式成交价格,作为买卖双方的凭证。而申请贷款的时候,银行则根据评估机构出具的“评估价”放贷。购房者通常采取做低“合同价”、做高“评估价”的方法,既少交税费,又尽可能多地申请贷款。这也就是所谓的“阴阳合同”。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
房产法律咨询热线:13601857161【二手房案情简介】张先生于2003年11月7日,委托某房地产经纪公司购买一套房屋。委托合同签订后,张先生按合同支付了中介
要想根治这一潜规则,除了国家出台相关政策,还需要买卖双方认识到风险,消除侥幸心理。为了少交税、多贷款而签的阴阳合同,看似对交易双方都有利,其实它暗藏很多风险,如
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产