正确使用《商品房买卖合同》
导读:
合同还有不合逻辑之处
所有权或使用权本已无可争议的内容,不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第17条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”,本应归买受人享有(当然要服从物业的整体管理且不影响市容),但在实际售房中,出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”,而且不能协商。那就是说,买受人必须认同出卖人的侵权行为,否则就别买房。对不合逻辑之处,合同范本应加以限制和约束。
不公平原因:专业知识不对称
总之,新版《商品房买卖合同》的出来,充分考虑了买受人与出卖人的“意思自治原则”,并且留出了很多空格供双方协商、填写,但却忽视了“买受人与出卖人在专业知识等方面根本不能相提并论”这一事实。难怪有一位买房专家声称———新版合同与旧合同相比,如果要打官司,对买受人来说更不利。因为感觉上旧合同双方协商的余地较小,买受人一旦诉讼,完全可以出卖人提供“格式合同或格式条款”为由主张自己的权利,但新版合同由于留出了很多空格(签约时很多已被出卖人填上了自己的内容,且不能商量),感觉上似乎充分体现了双方的真实意思表示,虽然最后的合同内容不平等,买受人也只能吃哑巴亏。
当然,“意思自治原则”应该体现,但由于买受人与出卖人相比根本不是一个数量级,且事实上根本不平等,因此,有关部门在起草、制订合同范本时,应从买受人这一弱势群体的利益出发,尽可能制订一些“提示性条款”,或规定出卖人应履行一定的“提示义务”,以保证交易的公平。英岛律师事务所 邓泽敏 雷艳坤
几点提醒
1、签订正式合同时,一定要约定建筑面积未超过约定幅度时,“套内建筑面积”的误差比例及超出时的处理办法。
2、在合同中约定,出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”,并约定出示的时间及方式。
3、注意出卖人是否侵犯本属于买受人的权利。
4、订金的约定是否公平、合法、有效。
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