退房支招 7大理由不可抗拒
导读:
楼市持续低迷,打价格战逐渐成为不少楼盘推动销售的选择。特价房、买房送车、买房送物业费等各种促销手段,频频见诸各楼盘广告之中。这些做法对尚未出手的购房者自然是利好消息,但对那些近几年在楼价高位入市的购房者,却意味着资产的损失。在此背景下,退房成为这部分购房者减亏止损的手段之一。近日,不少读者致电本报,询问退房的相关程序,法律专家指出,在不同的购房阶段,退房程序也各有不同。
阶段1订金阶段
案例:张先生看到最近有些项目降价幅度不小,想给孩子买一套60多平方米的房子。销售员介绍说可以先交1万元订金选房,等开盘后签约订金可抵2万元购房款。张先生想问,如果交了订金,一旦有更便宜的项目开盘,是否可以退房?订金还能不能收回?
为了提高意向购房者的签约,开发商往往会在正式开盘前设置一个认购期,要求购房者在认购期中交纳一定数额的订金(定金或认购金),待正式签约时折到房款之中。对于已经交纳订金,但还没有签订正式《商品房预售合同》的购房者可以参照以下程序退房:
首先,如果购房者已向开发商支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何其他关于订金用途的约定,这种情况购房者都可直接向开发商或其代理人要回所交款项。
其次,在以往的房屋买卖中,开发商所售项目有《预/销售许可证》或产权证,并且购房者与开发商有专门约定,那么购房者所交款项即为定金。如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订购房合同,所交款项一般不退。法律专家认为从法理上讲,这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,这种情况如卖方拒不退还定金,购房者可直接向法院起诉,但在具体法律条款上,《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。所以律师提醒购房者,在交纳订金时应与开发商约定,一旦最终未能签订购房合同,应将订金退还,以确保自己的权益。
阶段2签约阶段
案例:目前一些项目推出了无理由退房的销售策略,读者吉女士在京城西南某项目定购了一套房,并签了购房合同。但吉女士近来刚换了工作,单位在东四环,考虑到如果住在西南,今后的时间成本太高,打算退房。因此吉女士想知道签约后该如何退房?
像吉女士的情况就属于买卖双方已做了预售登记,但房屋还未交付使用。一般而言,这一阶段一方想退房,首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表述出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。吉女士购房前开发商已经推出无理由退房政策,属于双方已有约定,退房只需根据约定程序处理即可。
如果属于开发商方面违约,且违约情形符合法律规定的退房条件时,主张退房的购房者,应当以书面形式通知开发商。购房合同自退房通知到达时解除。开发商有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
阶段3收房阶段
案例:卫先生和刘女士终于等到了自己的婚房,在装修时他们才发现套内面积比合同约定的少了近2平方米,而且墙面的平整度也不合格。夫妻俩要求开发商赔偿,但开发商一直拖着,不给答复。卫先生想问这种情况是否可以退房?退房的损失怎么计算?
这一阶段是指在房屋竣工、开发商交房后,购房者办理了入住手续,并交纳政府部门应收的税费(契税、公共维修基金等)之后,但房屋产权证还没有办理下来之前,购房者要求退房的情况。该阶段与上文所述第二个阶段的退房协议内容基本一致,此外还涉及到物业费、装修损失、税费、搬离时间等问题。
如属于开发商违约,购房者的装修损失应经过房地产评估机构评估,确定损失金额。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,开发商代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
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