下跌的房价是怎样炼成的？
导读：
几个月来，全中国的房地产市场仿佛跌入了冰窟窿，价格持续下滑，成交清淡低迷，一路高歌猛进的城市房价终于低下了它不可一世的高昂头颅！
是什么原因使得神州大地的城市房价普遍下降？弄清这个问题意义重大。既使政府能够提 前预测后果从而及时调整政策，也使企业能够明晰行业趋势从而做好准备，更能使消费者保持清醒的头脑从而捕捉到准确的购买时机。
有人说现在的房价与收入不成比例，即房价应当是家庭年收入的4-6倍左右比较合适，但中国已经达到了十几倍，这么高的房价老百姓根本买不起。持这种说法的人是对中国的财富分配状况并不了解，西方国家的基尼系数一般在0.3左右，而中国2007年底的基尼系数已经达到了0.49。也就是说中国的财富分布极其悬殊，大部分财富掌握在少数人手里，当大部分老百姓呼吁房价偏高的时候，大部分楼盘却是刚刚推出就被瓜分得所剩无几。因此，房价收入比的数据不能成为房价下降的理由（当然这不是说财富被少数人占有也是对的）。
有人说现在的房价与租金收入也不成比例，即房价应当是年租金的10-15倍左右才比较合适，但我们中国目前普遍的租房收入的回报大部分都在4%左右。持这种观点的人是对中国人的消费心理并不了解，消费者准备购房之前首先考虑的是房子还会不会继续涨，只要房价的上涨部分能够超过存入银行的利息所得，则早买早赢；其次考虑的是货币会不会贬值，如果钱是越来越不值钱，在没有更可靠的投资渠道之前，买房就是最好的投资选择。因此，房价租金比的数据也不能成为房价下降的理由。
有人说现在美国的房价都在下降，中国的房价难道能独善其身？这种简单的类比方法显得过于牵强。美国人均土地面积是我们的多少倍？美国人均住房面积比我们大多少？不弄清这些些问题便断言中国的房价与美国的房价涨跌同步，似乎在逻辑上经不起严格推敲。还有人说任何产业都是有周期的，有高峰就会有低谷，就象当年的日本的房地产曾经风光无限，后来也陷入了长期低迷。问题是中国的土地是否也能够象日本一样属百姓私有再由市场自由供应？没有健全的市场，哪里会有准确的市场规律！
还有人把房价下降的原因归究为政策对炒房行为的控制（对二手房交易课以重税和提高二套首付与利率）。炒房的人目的很明确，买进是为了更高地卖出（或者直接出租），从表面上看的确是抬高了房价。但是，炒房的人也为市场提供了更多的二手房和出租房，当一手房价格偏高时，人们会转而寻找二手房或者去租房。防止了炒房是降低了一手房的价格，而减少了二手房与出租房的供应是抬高了一手房的价格，此消彼涨，房价仍然没有下降的理由。
从经济学的角度看，一项商品的价格涨跌一般不外乎两种原因：一是供需失衡，这属于价格理论的范畴；二是通货膨胀（或者通货紧缩），这属于货币理论范畴。不过，从目前已有的数据看，这两种理论似乎都不能解释近段时期的房价持续下跌。
价格理论通俗地说就是，当一项商品的供应不断增加而需求却在萎缩或者没有相应地增加时，商品的价格下跌是必然现象。先看供应：现有的官方公布的数据显示，2008年上半年在房价领跌代表的深圳、北京和上海三所城市中，它们的已竣工商品房住宅面积比去年同期分别下降了27.9%、32.2%和12.5%，与去年下半年环比则下降得更多，全国其它城市也有许多类似的情况。再看需求：中国经济上半年的发展速度虽有所放缓，但GDP较去年同期仍增长了10.4%，其中第二产业增长了11.3%，第三产业增长了10.5%，都远远超过了第一产业3.5%的增长率，这说明中国的城市化进程仍然呈不可阻挡之势（第二、三产业都是以城市为依托的），广大民众对城市房屋的需求断没有下降的理由。明明是供应下降需求增长，但价格却反其道而行之，因此，微观经济学的价格理论是无法来解释本次房价下跌的。
货币理论浅显地表达就是，当社会流通中的货币数量大大增加时，而社会的财富总量并未增加或者增加的速度远低于货币增加的速度时，整个社会的商品都会出现不同程度地涨价。通货膨胀的出现是在纸币出现以后，纸币的优势是便于携带方便交易，但其缺陷也不容忽视，因为，纸币的发行是以政府的信用为基础的，它（含票据等）是可以无限印制的。从理论上说，货币供应量增加一倍，则整个社会的商品价格就会翻番。中国目前正处在一个连政府都公开承认的高速通胀时期，上半年CPI上涨7.9%，全中国的各类商品价格都有较大幅度的上扬，但令人不解的是，在中国人传统观念中最最保值的房子却在其他商品价格节节攀升时不涨反降，真是令人匪夷所思，因此，宏观经济学的货币理论也同样无法解释本次房价下跌的。
要想弄清本次房价下跌的真正缘由，还需我们扩大视角另辟蹊径。
一是王石的"拐点论"。王石，这家中国最著名的房地产开发企业的掌门人，在去年年底的时候抛出了房价"拐点"论。他认为中国房地产业已经面临重大转折，建议消费者三四年后再买房，并率先让自己在深圳与广州的楼盘降价销售，降价幅度达到了15%，一时石破天惊舆论哗然。作为中国最大的房产供应商，叫全中国人民不要买房，其言论让普通民众不敢小觑，对正在准备购房的消费者影响不敢说绝后，至少也是空前，业内人士甚至说王石的"拐点"论胜过中央的宏观调控政策。王石的"拐点论"使许多的消费者陷入了观望。
二是舆论的单向放大。"拐点"论出台之后，媒体开始做空楼市，常常以一些并不可靠的数据作为房价已经下跌的依据，常常采访一些无力购房的愤青一族发表偏激言辞，常常戴着有色眼镜来夸大楼市的冷清凋敝，而对于一些促进楼市销售的利好消息常常是秘而不宣或者轻描淡写，使整个楼市笼罩在山雨欲来的恐怖气氛之中。期间，有很多经济学家、行业人士对媒体的片面报道行为提出过批评意见，或者撰文详细论证其采信的数据的不科学、不翔实、不周全等，但主流媒体对此一律封杀。主流媒体煽风点火，消费者观望情绪更加浓厚。
三是银行的信贷紧缩。年初，大部分开发商对"拐点"论都不以为然，因为近段时期内供求关系并未发生逆转，通货膨胀也在加剧，比照往常的经验坚持下去必将获胜。问题是就在此时，银行收紧了钱袋子使他们无法坚持下去。今年银行的信贷紧缩尤其是对房地产开发企业贷款的严格控制，使得许多现金匮乏的中小企业不得不尴尬地两难选择：要么停工，在建工程变成烂尾楼，企业陷入半瘫痪状态；要么降价，获取现金以完成在建工程，同时保证企业的正常运转。在求告无门的情况下，一个个楼盘以各种名义开始降价促销，继而楼市降价风潮席卷神州。
下降的房价终于炼成了！当人们喜出望外额首称庆的时候，我们也应该看到这次房价的下降是由于银行的信贷紧缩导致阶段性地供过于求的结果。这个阶段到底能够维持多久？谁也不能洞若观火未卜先知。但有一点可以告诉大家的是，只要市场存在，供求规律永远牢不可破。由于目前的楼市极度低迷，不仅新开工楼盘越来越少，新成交的住宅用地也越来越少，未来的商品房供应量正在急剧减少，等到这一轮降价风潮过后，房价绝地反击浴火重生也未可知！
让人大惑不解的是，当猪肉猛涨的时候，中央的政策是全力扶持养猪企业；当房价狂飙的时候，中央的政策是彻底遏制开发商！如果中央对养猪企业也采取同样的态度，使养猪企业日常经营难以为继，迫使他们在仔猪并未成年即砸盘倾销，猪肉会不会急剧降价呢？稍有常识的人都能得出结论，肉猪集中上市，肉价肯定会跌，但跌过之后还会有人养猪吗？恐怕最后迎来的是新一轮更高的肉价上涨！
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