买房子签订预售合同这些问题得小心
导读：
近两天，2010年春季房交会热闹非凡，为了让市民放心买房、做个购房过程中的“法律明白人”，大连市仲裁委员会、大连市律师行业协会建筑地产专业委员会携手辽宁诚事律师事务所，在此次房交会上设立了专门的法律义务咨询平台，为前来参展的市民提供了免费公益法律咨询，对于部分焦点问题进行解答。昨日，记者在采访中了解到，在此次房交会期间，部分市民购买商品房后却陷入开发商私自更改结构的纠纷比较突出，为此，大连市律师行业协会建筑地产专业委员会副主任、辽宁诚事律师事务所的任厚诚律师特意为部分市民做出了解答。
A精装修房屋违约纠纷
【案例】许先生在我市某小区购买了一套精装修房屋。关于该房屋精装修质量问题，双方仅在预售合同中约定了开发商有整改义务，而对于开发商应如何承担相应的赔偿责任未作约定，并且在预售合同的补充条款中还约定了许先生不得以该房屋的精装修质量问题拒绝收房。2009年2月8日，许先生在验收房屋过程中，发现该房屋的精装修存在多个严重问题，致使许先生无法入住该房屋。许先生要求开发商进行整改，并赔偿损失；但直至2009年5月11日，该房屋的整改工作才完成，所以许先生到2009年5月28日才使用该房屋。
为此许先生要求开发商赔偿相关损失；开发商则认为其已完成了整改义务，不应再承担损害赔偿责任。无奈之下，许先生借此次房交会之机进行咨询。
【专家解答】在签订精装修房预售合同时，开发商通过格式合同对精装修质量问题的违约责任避而不约，而购房者往往是求房心切草草签下合同，等到出现问题时，不知如何主张自己的权利。 而在该案例中，由于预售合同中未对装修质量的违约责任作明确约定，许先生只能以其实际损失要求开发商承担赔偿责任。在此建议许先生可参照该地段的同期租金标准，要求开发商赔偿损失，如许先生已支付了物业管理费，还可要求开发商承担该部分费用。
【律师建议】建议购房者在购买精装修房时，应在预售合同中，对装修标准、装修发生质量问题时，开发商如何承担维修、赔偿损失的违约责任予以明确，且注意约定出现何种装修问题时，购房者有权拒绝收房或要求退房。
B改变小区平面布局纠纷
【案例】陈先生同开发商在预售合同中约定了开发商不得擅自变更已经约定的小区平面布局，如确需变更，应征得陈先生书面同意，否则陈先生有权要求开发商恢复，若不能恢复的，开发商应当支付总房价款的3％作为违约金；预售合同附件的小区平面布局图中约定了该房屋所在楼房的裙房部分用作商场；但在验收该房屋时，陈先生发现开发商擅自变更了小区平面布局，将该房屋所在楼房的裙房改作餐饮。陈先生认为开发商口头承诺过该楼房的裙房不会用作餐饮，且其违反了预售合同对小区平面布局的约定，应承担违约责任；开发商则认为小区平面布局的规划并未改变，且将裙房部分用作餐饮也有规划局、卫生局等部门的批文，并无违法之处。
【专家解答】在购房过程中，开发商往往对小区平面布局有很多的口头承诺，但这些承诺却未被载入商品房预售合同中，到交房时，购房者面对小区平面布局与开发商口头承诺不符的情况，很难主张自己的权利。该案中，预售合同中约定了楼房的裙房部分用作商场，在规划中，餐饮服务场所和商场是明确区分的，陈先生以此要求开发商承担违约责任符合法律的规定，且如果该餐饮店的开设对陈先生购买的房屋造成了环境污染等，陈先生还可要求餐饮店承担侵权责任。
【律师建议】建议购房者在预售合同中对开发商的各种口头承诺予以明确，以便在开发商违约时有约可循。
C违约建造消防通道纠纷
【案例】陆先生同开发商在预售合同中约定了开发商不得擅自变更附件中的建筑设计图，确需变更的应当征得陆先生同意并报规划管理部门审核批准。不料在验收房屋时，发现在房屋的阳台外多出了一条消防通道，且该消防通道直接通入房屋内，他人可通过消防通道进入室内，严重影响了陆先生及其家人的安全；且消防通道的建造还对该房屋的采光、通风等造成了一定的影响。
陆先生认为，该消防通道严重影响了其所购房屋的安全，同时使房屋失去了其位于12层的采光、通风、观景等地理优势，房屋出现严重贬值，开发商应对此承担损害赔偿责任；开发商则以该消防通道的建造符合规划要求为由拒绝承担责任；陆先生遂提起了诉讼。
【专家解答】开发商应当告知陆先生消防通道的建造情况，让对方决定是否购买；预售合同的房屋平面图上没有反映该消防通道，陆先生无法知道，开发商对此存在过错，且本案的消防通道确实对该房屋的安全、采光、通风有较大影响，相比同样房屋的价值有所降低，开发商应对此承担损害赔偿责任。
【律师建议】开发商应在购房合同中，将房屋的安全、采光等隐性问题明确告知购房者，避免此类纠纷的出现。购房者也应当查看相关图纸，了解房屋的各方面问题，如果交房时不符合图纸标识，购房者有权向开发商索赔。
D违反样板区约定纠纷
【案例】孙小姐购买一别墅时，该别墅外部环境尚未完工，根据样板区的设计状况，孙小姐与开发公司签订了预售合同。孙小姐在对该别墅进行验收时发现：该别墅沿河栈道和亲水平台明显不同于样板区的风格，且做工和材料有很大出入；该别墅外的堆坡高度仅为40－70厘米，完全不符合样板区200厘米的要求，严重影响了该别墅周围的景观感觉；该别墅周围的绿化仅为几棵树和3～4平方米的草地，与开发商的承诺、售楼广告上的介绍以及样板区的情况相差甚远。孙小姐为此多次要求开发商及时整改，但开发商在整改后仍离样板区的标准相差甚远。孙小姐只得向法院提起诉讼，要求开发商以样板区标准进行整改。
【专家解答】别墅的环境状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发商往往在预售时建造环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区标准，《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，开发商往往认为样板房不同于样板区，样板区的环境标准并不是所购房屋的环境标准，个人认为，鉴于别墅的特殊性，别墅周围的环境标准对购房者购房起着决定性的作用，故如果开发商建造了样板区，则样板区同样适用上述法律的规定，应与实际交付的别墅区一致。本案中，孙小姐以此要求开发商承担违约责任并无不当，如整改无法达到一致，开发商还应赔偿相应损失。
【律师建议】建议购房者在购房时将样板区的环境标准在预售合同中予以明确，开发商一旦违约，可凭此主张自己的权利。
近两天，2010年春季房交会热闹非凡，为了让市民放心买房、做个购房过程中的“法律明白人”，大连市仲裁委员会、大连市律师行业协会建筑地产专业委员会携手辽宁诚事律师事务所，在此次房交会上设立了专门的法律义务咨询平台，为前来参展的市民提供了免费公益法律咨询，对于部分焦点问题进行解答。昨日，记者在采访中了解到，在此次房交会期间，部分市民购买商品房后却陷入开发商私自更改结构的纠纷比较突出，为此，大连市律师行业协会建筑地产专业委员会副主任、辽宁诚事律师事务所的任厚诚律师特意为部分市民做出了解答。
A精装修房屋违约纠纷
【案例】许先生在我市某小区购买了一套精装修房屋。关于该房屋精装修质量问题，双方仅在预售合同中约定了开发商有整改义务，而对于开发商应如何承担相应的赔偿责任未作约定，并且在预售合同的补充条款中还约定了许先生不得以该房屋的精装修质量问题拒绝收房。2009年2月8日，许先生在验收房屋过程中，发现该房屋的精装修存在多个严重问题，致使许先生无法入住该房屋。许先生要求开发商进行整改，并赔偿损失；但直至2009年5月11日，该房屋的整改工作才完成，所以许先生到2009年5月28日才使用该房屋。
为此许先生要求开发商赔偿相关损失；开发商则认为其已完成了整改义务，不应再承担损害赔偿责任。无奈之下，许先生借此次房交会之机进行咨询。
【专家解答】在签订精装修房预售合同时，开发商通过格式合同对精装修质量问题的违约责任避而不约，而购房者往往是求房心切草草签下合同，等到出现问题时，不知如何主张自己的权利。 而在该案例中，由于预售合同中未对装修质量的违约责任作明确约定，许先生只能以其实际损失要求开发商承担赔偿责任。在此建议许先生可参照该地段的同期租金标准，要求开发商赔偿损失，如许先生已支付了物业管理费，还可要求开发商承担该部分费用。
【律师建议】建议购房者在购买精装修房时，应在预售合同中，对装修标准、装修发生质量问题时，开发商如何承担维修、赔偿损失的违约责任予以明确，且注意约定出现何种装修问题时，购房者有权拒绝收房或要求退房。
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