无产权证的房子是否能买卖?
导读:
如何能够买到一套称心如意又没有后顾之忧的房子,是买房者最在乎的事情。人们除了关注房子的地理位置、户型、配套设施等等以外,更多关注的是现房还是期房、有没有产权证等等。那么,如果房子没有产权证,能不能买呢?从国家法律政策上来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。但也不是不能买卖,有专业人士提醒,买卖没有产权证的房子,应注意区分下列情况分别对待。
一、刚交了首付款,还没有办按揭。
这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这种房子是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,由开发商跟买方重新签订一份购房合同,并将卖方的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,产权证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷,还没有交房。
交易分两种情况:
第一种是直接更名。办理流程:
1、卖方将银行的贷款还清;
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出抵押合同;3、开发商带着合同和注销备案登记表去办理该房屋的注销手续;
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
需要注意的是:
1、房子必须还清银行贷款。
2、更名必须取得开发商的同意。
3、买方不能再按揭了,必须全款购买。这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
第二种是双方约定等产权证下来再过户。这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费比较多(包括:个人所得税、契税、营业税等等)。但这种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。买卖没有产权证的房子,风险比较大,买方和卖方都应谨慎、理智,应三思而后行。
且要规避下列风险:
1、如果遇到特殊情况一定要买(卖)没有产权证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确产权证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
2、对买方来讲,降低风险可从两方面入手:一是在取得产权证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
3、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
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哪些房子没有产权证?
没有产权证的房子大致有如下11种:
1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的“小产权房”。
2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘。
3、未取得规划审批的楼盘。
4、私自变更规划的楼盘。
5、私自改变土地用途的楼盘。
6、土地产权存在纠纷。
7、没有销售许可证又无产权证的房屋。
8、未经验收或验收不合格的房屋。
9、土地或房屋未解除抵押的。
10、开发商未交纳相关税费的。
11、土地、房屋被有关部门查封的。
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