解惑新政下购房者的“四大难题”
导读：
力度空前的楼市新政已经满月有余，成交量缩减，楼市观望情绪弥漫，房价步入下行通道已成为业界共识。因为楼市新政的出台，一部分开发商和卖房者开始降低了预期，拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略。本次春季房交会上不少楼盘也打出了众多优惠措施，对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强，可以说，房产新政让真正有刚性需求的购房者迎来了买房的好时机。
即便是购房的好时机，但由于严厉的限购和房贷政策，使得很多同样是刚性需求的置业者却遭遇了买房的困惑。“首付不够怎么办？”、“利息增加负担加重怎么办？”、“什么时间价格才能降到位”……在新政一记重拳击中楼市后，不少买家面临着新的问题和难点。
从市场来看，目前买家遇到最大的问题主要是四条──入市时间、首付提高、利息增加和退房纠纷。如何去化解这些问题？在新政背景下如何买房？笔者针对置业者眼下最关心的焦点话题，走访了业内有关人士，给面临置业困惑的购房者提供一些参考。
1．何时入市看三大信号
在楼市步入调整阶段后，首次置业者如何把握置业时机？专家建议需关注三大信号。第一，密切关注一二手房的成交数据，房地产市场运行的规律是量在价先，如果近期开盘的新盘成交数量急剧下降，二手房成交量也是持续回落，那么成交量的变化所带来的心理预期将很快在市场上蔓延，随之而来的就是价格的松动了；第二是房地产企业特别是龙头企业的定价策略。目前开发商表面上虽然都是“慎言降价”，但实际上会通过一些变相的优惠措施来吸引关注度，所以购房者必须要深入了解新楼盘的动态，一旦某个龙头企业率先松口，那么市场上的“价格战”可能就要开始了，这个时候，也许就该你入市了。第三是关注二手房市场投资客的变化。目前由于房贷政策从紧，大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场，如果市场出现大批比市场价低的房源，那么这也许就是一个入市的好机会了。
2．首付不够关注开发商措施
首付比例的提高也困扰着许多刚性需求的购房者，笔者发现，一些城市部分开发商为了吸引置业者购房，采取了让置业者分期付首付和垫资等方法。开发商往往与银行达成协议，将拒贷客户或者首付、利率面临较大调整的客户推荐给中小银行或外资银行，期望获得政策前的贷款条件；同时建议购房者将原先申请的部分房贷转为高额装修贷款或消费贷款，变现支持房贷；对一些暂时交不起首付款又急着买房的购房者，有的开发商提出可分期付款，将原本一次性到位的首期款改为3个月后、6个月后几期付清，还有的甚至直接免息代垫两到三成首付。但业内人士提醒，并非所有的开发商都会这样操作，所以一定要事先了解好开发商的真实信息，避免日后纠纷。
3．巧妙选择还贷方法给房贷“减负”
房贷新政实施后，二套房贷利率大幅提高，不少置业者担心自己的贷款负担从此大大加重。想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。因此，除了提前还贷，选择一种房贷产品也十分重要。
目前常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。
市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像"双周供"等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而"气球贷"等房贷产品，则把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。置业者可要根据自身情况合理选择房贷产品。
4．毁约退房各类费用要算清楚
笔者近日走访了解到，新政出台已经一个多月，出现了不少退房甚至毁约的现象。不管是因为首付比例的提高而没有能力执行新规定，还是由于对后市房价下跌预期的加大而终止合同，退房产生的一系列纠纷正在不断增加。这其中购房者最为关注的就是毁约后的费用问题。
除此之外，买家还必须为主动退房付出违约金。一般在合同中，满足买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼。在合同中如果有对此约定的那么就遵从约定，如果没有约定的话即要看双方协商的结果。一般的情况是，作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金。在二手房市场，毁约当然要付出定金和中介费的代价，对于买卖双方来说，都是一种损失，建议置业者要放平心态，以理性态度对待楼市调整。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
“对于因为没有个税纳税证明无法购房购车的问题，政府部门应该根据实际情况，统筹考虑，采取其他相应的手段。”国家税务总局税科所所长刘佐据新华社北京8月2日电目前，全
潍坊新闻网11月3日讯《办个房产证咋比抗战还要难》一文在本报10月21日刊发后不久,就被热心网友转载到了天涯社区、诸城吧等网站上,在网上引起了一片热议。一位网名
核心提示：购房时怎样聘请律师?首先选择房地产专业律师事务所和律师，其次签订委托代理合同。下面就由法律快车的小编为您介绍购房该怎样聘请律师。购房过程中，由于消费者
核心提示：哪些情况下购房者可以要求退款？购房者可以要求退款的情况有开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效；延迟交房；开发商没经购房人同意变更设计等情况，一共有十
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
