购房者,你该注意什么?
导读:
订立定金合同或条款时购房者,你该注意什么?
订金,是指为了担保合同的履行,一方当事人预先向对方交付一定数额的金钱。其特点在于,交付订金的一方不履行合同的,无权要求返还订金;收取订金的一方不履行合同的,应当双倍返还订金,这就是所谓订金罚则。
在目前的城市私有房屋买卖和商品房销售中,经常出现的订金合同或条款,大体有两种情况:一是买卖双方在房屋买卖合同订立之前,先达成一个购买房屋的意向或协议,约定购买方先向出卖方交付一定数额的订金。如房地产开发商在取得商品房预售许可证之前,先与购房者签订商品房定购协议,并收取购方人一定数额的订金,作为双方日后签订商品房买卖合同的担保;二是双方在房屋买卖合同中订立订金条款,约定一方在合同签订时先向对方交付一定的订金,日后一方违约的则适用订金罚则。
上述两种情况前者称为立约订金,后者称为违约订金。购房者在订立订金合同或条款时,应该注意哪些问题呢?记者采访了中诚信律师事务所的于向东律师。
对这个问题,他的解答如下:一是要理解订金的性质和作用,在签订订金条款订金合同和交付订金前,对房屋出卖人和房屋的有关情况作准确的了解,防止日后反悔出现被动或被人骗取订金。
二是明确订金和保证金、订金、押金、封金等金钱质押行为的区别。订金虽然也是金钱质押担保方式的一种,但其性质和作用(订金罚则)均有法律的明确规定。只要双方在合同中就订金的性质作出明确的规定,并实际交付订金,在一方违约时,就可适用订金罚则。而其它金钱质押行为在我国目前尚无明确的法律规定,一般只能按照双方在合同中的规定进行处理。如有的开发商在签订商品房买卖合同之前,先收取购房人一定数额的订金或封金,并约定在规定的较短期限内如购房人不与开发商签订购房合同,则开发商有权另行出卖该房屋,并没收订金或封金。但对开发商不能在规定的期限内保留购房者的购买权如何处理,则往往没有约定。在这种情况下,就不能对开发商适用订金罚则,要求其双倍返还。
三是应当知道订金具有实践性的特点。也就是说,订金合同或条款的生效,以订金的实际交付为条件。购房双方虽签订了订金合同或条款,但未实际交付订金的,则订金合同或条款不生效;实际交付的订金少于或多于约定的订金数额,对方接受的,视为双方对订金数额的约定进行了变更。
四是应注意立约订金和违约订金的差别,立约订金只适用于一方悔约(不与对方签订房屋买卖合同)的情况;而违约订金则可适用于一方的部分违约行为,根据有关规定,一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分占合同内容的比例,适用订金罚则。还有就是将订金的约定作为购房合同的一个条款时(指违约订金条款),应注意购房合同本身的合法性,如房屋出买人是否有权出卖房屋,开发商是否具备预售、销售商品房的条件或资格,房屋本身是否是可以买卖的,是否取得了房屋共有人的同意等。如房屋买卖合同本身违法,则会造成订金条款的无效。
五是要知道订金的数额限制,按照法律规定,订金的数额不能超过合同金额的20%,超过的部分无效。
六是在购房合同中,如果既约定和实际交付了订金,又约定了违约金的,则只能选择其一适用,不可同时采用。在这种情况下,如出现出卖方违约时,购方人应比较利益大小轻重,选择有利于自己的一种方式向对方要求违约责任。
以上应当注意的问题在私房买卖和商品房买卖中大体无异。只是在私房买卖中,多注意出卖人的信用情况和出卖资格(如是否合法产权人,是否经共有人或其同居住的成年人同意),在商品房买卖中应多注意开发商的售房条件(如五证,尤其预售或销售许可证是否具备)。本报记者
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