购房者选购期房时须清楚相关的法律
导读:
买期房很容易日后引出纠纷。有关专家建议购房者要清楚以下法律问题。
一、定金问题。购期房一般要交付定金,对于定金的交付法律是有明文规定的,如开发商提出"无理"要求,你可依法拒之,或在事后诉之法院,由法院认定合同无效,让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第89条规定:"当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。"由这一法律规定可以看出:第一,定金条款并不具有强制性,它只是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;第二,应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;第三,虽然已订立了定金条款,消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力,如果可能没有能力履行合同,就不要交付定金,因为交付定金合同才会生效。
二、不可抗力问题。《民法通则》第107条明确规定:"因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任"。一旦延期交房,开发商多以"不可抗力"为由推卸责任。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视,购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条:一是"人力不可抗拒的自然灾害";二是"施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决"。从实际发生的商品房买卖纠纷来看,因"人力不可抗拒的自然灾害"问题产生的纠纷较少,因"施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决"问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题,不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在,购房人可以考虑放弃。
三、面积纠纷问题。期房最大的特征是在预售合同订立时,房屋所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上。这样,使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱,购房人应在合同中这样明确:"误差率为±0.5%时,房屋单价不另行结算;误差率低于±0.5%时,合同继续履行,按每建筑平方米据实结算,误差率超过±0.5%时,购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任"。
四、房屋产权证的发放期限问题。开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时,一个常用借口是有关部门不给办。其实,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权属清楚、产权来源资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说,造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商,比如,开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等,一旦属于这些情况,购房人就要提高警惕,一方面了解能否解决,一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。
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引用法条
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