东莞以房养房招数 要么选最贵的要么选最平的
导读:
2002年,阿Ben正式走上以房养房的投资路线。当时他拿了20万的现金,在芳桂园和主山公寓分别购买了两套小户型。芳桂园的公寓,4万首付、14万做按揭,每个月房贷为1300元/平方米,租金在1200元。每月补100元,就能够平衡房贷收支。
主山公寓,用公积金贷款。首付三成共7万,16万做按揭,装修配家私花了2万多。每月房贷刚刚超1000元,现在每月租金为1200元,算下来每个月有近200元的收益,刚好补贴到芳桂园的房子上。这样一来,两套房互相平衡了租金收益,银行里的贷款本金和利息,一天天在减少,自己不用掏一分钱。
投资建议买小户型
以自己的投资经验来讲,阿Ben建议靠赚取租金的投资客,尽量要买小户型。拿同个楼盘中的户型来说,假如小户型的价格在5700元/平方米,买一套45平方米的单身公寓,需要23.65万元。家私家电配齐一点,每月租1000元不成问题。投资回报率在5.1%。
而一套56平方米的一房一厅,价格要31.92万元。即便家私家电配全的话,每月最多租1300元/平方米,投资回报率为4.9%。相比之后,投资一房一厅的成本还要多8万元,但投资回报率相对却低一些。所以小户型尽量要买公寓投资,并且要选好的花园社区,不然整体租价上不去。
另外,投资一套小两房,不如投资两套公寓。从成本上来算,小两房的面积一般在75-80平方米左右,而单身公寓的面积在40平方米左右。也就是说两套公寓加起来,相当于一套两房。但从租金收益来看,两房现在的租价在1600元/平方米左右。而一套单身公寓的租金在900-1000元。按每个月的租金来算,两套单身公寓的租金要比一套两房的租金高至少200元/平方米。在投资房产的时候,要仔细核算哪种户型利润最高。
要么选最贵的要么选最平的
如果是作为过渡房,同一楼盘同一户型的房子,要么就选择最贵的买,要么就选择最便宜的买。选房两端走的路线,是阿Ben的投资秘诀。
最贵的房子,从朝向、景观等关键因素来说,都是楼盘中最好的。等到在二手市场出手时,相比其他房子,优势更加明显,报价相对高一些也有足够的支撑力。
最便宜的房子,虽然朝向、景观都相对没有优势,但进入二手市场后,在价格上会有一个优势。对于选择二手房、经济实力又不强的人来说,同一个户型中,肯定会选择最便宜的那套。这样最便宜的房子,出手相对快一些。
那些中间位的房子,价格不低,又没有明显的朝向或景观优势。进入二手市场后,性价比不能凸显。不过最好、最便宜并不是绝对来说,在两端走的同时,切勿钻牛角尖。另外买房还要看管理,管理不好,社区口碑相对就差,在二手市场也不会受欢迎。
2002年,阿Ben正式走上以房养房的投资路线。当时他拿了20万的现金,在芳桂园和主山公寓分别购买了两套小户型。芳桂园的公寓,4万首付、14万做按揭,每个月房贷为1300元/平方米,租金在1200元。每月补100元,就能够平衡房贷收支。
主山公寓,用公积金贷款。首付三成共7万,16万做按揭,装修配家私花了2万多。每月房贷刚刚超1000元,现在每月租金为1200元,算下来每个月有近200元的收益,刚好补贴到芳桂园的房子上。这样一来,两套房互相平衡了租金收益,银行里的贷款本金和利息,一天天在减少,自己不用掏一分钱。
投资建议买小户型
以自己的投资经验来讲,阿Ben建议靠赚取租金的投资客,尽量要买小户型。拿同个楼盘中的户型来说,假如小户型的价格在5700元/平方米,买一套45平方米的单身公寓,需要23.65万元。家私家电配齐一点,每月租1000元不成问题。投资回报率在5.1%。
而一套56平方米的一房一厅,价格要31.92万元。即便家私家电配全的话,每月最多租1300元/平方米,投资回报率为4.9%。相比之后,投资一房一厅的成本还要多8万元,但投资回报率相对却低一些。所以小户型尽量要买公寓投资,并且要选好的花园社区,不然整体租价上不去。
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