购房合同签订的常识问答

　　购房合同签订需要注意些什么问题，在签订购房合同时候，哪些条款是需要注意的，购房合同备案注意事项，购房合同有关退房注意事项等诸多关于购房合同的常识。

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　　1问：房地产预售合同主要包括哪些内容?

　　答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

　　2问：商品房预售合同还应当附有哪些内容?

　　答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。

　　3问：购房时，什么时候签订预售合同?什么时候签订现售合同?

　　答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同;当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。

　　4问：要重点注意购房合同中容易出现哪些不对等条款?

　　答：1.房屋面积计价方式不合理。房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，但在有些商品房买卖合同中却有这样的条款：“若因设计原因造成房屋面积增加3%或减少3%，合同价款不变。”事实上很少房地产公司在开发商品房时会使房屋面积增加，相反，若减少了3%，消费者就要承受少则几千元、多则上万元的经济损失。2.对违约责任的规定有失公正。有些商品房买卖合同规定，因不可抗力造成工期延误，开发商不承担责任;同时又往往加入一些非不可抗力因素，以求房屋逾期交付的免责。如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件也当作“不可抗力”。而对消费者交纳房款的条件却十分苛刻，如在规定时间内不能交付，就得按每日4‰的房款支付滞纳金。3.对室内各种生活设施的约定含糊不清。如在合同中明明规定，室内有卫星接收天线及供暖系统。可用户入住后，电视收看不到各种频道，供暖系统到冬天不能正常供暖。事实上，商品房开发后要达到正常的生活标准才能入住，若达不到则应视为没有交付使用，并构成逾期交房，开发商要对此承担责任并加以改进。4.开发商故意将合同中的“定金”改为“订金”。消费者应明白“定金”受法律保护，而“订金”则不然。5.将物业管理的相应条款强加于人。对于预售商品房，许多开发商未确定物业管理公司及相应的维修、管理标准，就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下做出承诺，在签约时接受有关物业管理事宜及费用的条款，这显然是不符合法律原则的。另外，物业管理合同与购房合同是两个不同的民事法律关系，千万别混淆,否则很容易多花冤枉钱。

　　5问：签署期房购买协议有哪些注意事项?

　　答：1.购房前，首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。

　　2.要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详细规定的：(1)竣工日期及房屋的交付时间。必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。(2)详细约定付款的时间及方式。建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。(3)违约责任。关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。

　　6问：签订购房合同后应注意哪些问题?

　　答：1. 必须及时到房地产交易中心办理登记手续。按规定，商品房预售合同生效后应办理登记备案，商品房出售合同生效后应办理房地产权变更登记(俗称“小产证”)，为防止开发商拖延不办甚至“一女多嫁”，购房者最好不要委托开发商申请登记，应该自己直接向房地产登记机构申请办理登记手续。[page]

　　2. 交房验收。期房购买者接到开发商的“入住通知书”后，在办理入住手续时，首先要查验入住之房是否已取得了《新建住宅支付使用许可证》。在房屋交付时双方当事人应签订《房屋交接书》，对房屋的坐落、面积、价格作最终的确认。预售合同和房屋交接书是期房交付后，办理产权过户手续时必须递交的文件。

　　3. 购房者应交税费：(1)在交易过户过程中：契税、交易手续费、合同印花税;(2)在登记发证过程中：地籍图及土地勘丈费、个人产权登记费、权证印花税;(3)入住时还应交物业维修基金、日常物业管理费和法律、法规等规定的其它费用。

　　7问：签约后应尽快办理哪些事项?

　　答：1.办理预售登记(30天内至各区县房地产交易中心);2.办理商业性个人抵押贷款，把所需材料(身份证、个人收入证明、个人工作证明)准备齐全后，填好借款申请书、借款合同、商品房抵押合同(如是期房还需担保合同)及其他需要文件交银行审查。银行一般当天即可办好。办理公积金贷款，购房者还要提供公积金账号，需要2周时间。银行同意贷款后，办理公证、保险手续并缴纳相关费用;3.领取公证书，到交易中心办理抵押登记手续;4.将《房地产他项权利证明》及现房《房地产权证》交银行，银行接着发放贷款;5.登记房屋交接书，办理入住手续; 6.到交易中心缴税(在签订房屋交接书后3个月内);7.办理产权证过户及领取房产证(30天内至各区县房地产交易中心)。

　　8问：商品房预售合同登记备案费应由谁承担?

　　答:1.根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。2.国务院在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。3.由此说明开发商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然开发商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由开发商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。[page]

　　9问：按揭贷款未成的合同如何处理?

　　答：1.虽然开发商在售楼之前一般也会选择一家银行与之签订贷款合作协议，不过银行并没有义务给每一个申请按揭的人发放贷款，而是根据贷款数额、贷款年限与申请贷款人的资信情况判断是否向其发放贷款。一般来说，个人资信情况包括以下几个方面：(1)个人税后收入;(2)家庭收入与支出;(3)职业;(4)婚姻状况与家庭财产;(5)学历与年龄等。其中个人税后收入是主要因素，一般月还贷额不应超过其月收入的60%。假如借款人以前申请过其他项目的贷款，并且在还贷过程中出现多次逾期甚至拒绝还贷情况的，银行将拒绝其贷款申请。

　　2.若银行拒绝放贷的原因在开发商，如开发商撤销担保户口，此时购房者有权单方面解除购房合同，并可追究开发商的违约责任。若因购房者个人资信原因未能获得贷款的(在实践中多为此项)。发生这种情况而购房合同中又未就此有约定的，购房者须一次性付清房款，如无法付清房款的，则将承担相应的违约责任。

　　3.处理方法：主要有以下几种处理方式：(1)约定购房者如无法获得银行贷款，房产商同意其退房。这种方式对购房者最有利。(2)房产商同意其退房，但没收其定金，这是实践操作中最多的方式。(3)改为一次性付款，但房产商应给予一定折扣并明确约定具体折扣。(4)改为开发商贷款，利息由双方协商。

　　10问: 哪些购房合同签了房还能退?

　　答：1.开发商没有履行法律规定手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。依据有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续，报请行政主管机关批准，取得“五证”，即“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”、“土地使用证”、“开工证”、“商品房销售或预售许可证”。房屋已经建成的，还应当持有“房屋所有权证书”，尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金以取得土地使用权证书;

　　2.开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况(很多情况下是其所开发项目的非法性)，可以认定为欺诈行为，合同无效。这种情况主要发生在商品房预售行为中，其目的是吸引置业者抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体，对房屋的特定事项或其他相关情况(公共设施、自然环境、文化环境等)进行不实或夸大的宣传，如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实质内容，如“小区内商场、学校、医院等公共设施齐全”、“三分之一公共绿地面积”、“意大利进口材料高档装修”等，而实际情况并非如此，即构成欺诈。如果只是无实质内容，如“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力巨大”等则不构成欺诈。当然，是否认定欺诈行为在实践中存在不同的观点;[page]

　　3.置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院撤消，要求退房。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已交楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人，而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免费事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业者有权退房，开发商应返还置业者所交付的楼款和定金及其利息;

　　4.开发商违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

　　11问：在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同?

　　答：通常情况下，发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：1.经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的;2.因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的;3.因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的;4.出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。

　　一方当事人根据上述第2、3、4项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。

　　12问：签订房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任?

　　答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果开发商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究开发商的违约责任;如果开发商没有违约，购房者想退房，在没有取得开发商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。

　　13问：房屋买卖合同未办理过户手续是否有效?

　　答：我国《城市房地产转让管理规定》第七条明确规定：1.房地产转让当事人签订书面转让合同;2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复;4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;6.房地产管理部门核发过户单;7.房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续，并依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。[page]

　　根据我国合同法等规定：(1)只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立书面合同的，房屋买卖合同就成立、生效，但房屋买卖需进行产权过户登记才产生权属变更的法律效果。产权过户登记是履行房地产买卖合同、实现合同目的的行为。(2)未进行产权过户登记不发生产权转让的效果，但并不影响房地产转让合同的成立和生效。

　　14问：房地产转移登记后是否就算房地产买卖合同终止?

　　答：产权转移登记后，房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。

　　15问：购房合同解除，按揭房如何退?

　　答：一、《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4.当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;5.法律规定的其他情形。(主要是合同法第54条的规定)

　　只要开发商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同。

　　二、买房人与银行的借贷是独立的两个法律关系。买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。

　　三、开发商应将购房款返还消费者。首先，由于购房合同被解除，开发商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款"借款提前归还贷款，应当与贷款人协商"的规定，与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

　　四、偿还全部贷款后，借款合同终止。由于消费者所购房屋已经向银行抵押，如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。但此时房屋已不归消费者所有，处置该房屋就损害了开发商的利益。所以，只能由开发商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为消费者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。另外，退房者也别忘了终止房屋保险合同。[page]

　　16问：怎样准确有效地利用仲裁或诉讼方式解决合同纠纷?

　　答：1.依据我国仲裁法的规定，如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷，则可以由当事人双方来共同选定该仲裁员;如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷，可以各自选定一名，第三名也就是首席仲裁员，可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。仲裁过程是不公开的，这与法院公开审判是不同的，这样当事人的隐私、商业秘密等可以得到保护。但诉讼则无法选择法官。

　　2.时间长短不一样。我国法律规定，普通程序的案件，法院一审的审限是6个月，如果一方当事人不服提出上诉的话，则二审的审限为3个月。仲裁法没有明确规定仲裁的时间限制，但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本都作出明确规定。

　　3.仲裁一裁终局，也就是说，仲裁裁决一旦作出，即日就具有法律效力，除了法律规定的几种可申请撤销的情形外，当事人不能对仲裁裁决提出任何形式的上诉、异议、复议等不服表示，只能遵守、履行。假如由于种种原因，仲裁结果损害到一方当事人的合法权益，由于其无权对裁决结果提出不服，就没有机会来维护自己的利益。这就要求当事人在进行仲裁过程中，不能有任何的错误、疏忽情形，否则就会对自己形成不利局面。而诉讼有实行二审制，还有可能再审。

　　4.从执行力度方面分析，生效的仲裁裁决与生效的民事判决法律效力是等同的。当事人应当履行仲裁裁决，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决，受申请的人民法院应当执行。所以，没有必要担心仲裁裁决的可执行性。

　　5.费用相比较，仲裁过程收费相对比较高，这确实也是个问题。申请仲裁时，要预缴案件受理费和案件处理费，这两项费用加起来，几乎相当于法院两审的费用。仲裁机构的部分运作费用、仲裁员的报酬等，都要从仲裁费用中支出，所以数额就高了不少。当然这些仲裁费用最终会由败裁一方承担，如果申请人的事实、法律依据、证据材料等确实比较过硬，则可放心大胆一些，否则，还请多考虑考虑。

　　6.按照我国仲裁法的规定，如果双方约定以仲裁方式解决纠纷时，应在合同中明确地表达出：(1)请求仲裁的意思表示;(2)仲裁事项;(3)选定的仲裁委员会。