怎样签订过渡期购房合同?
导读:
怎样签订过渡期购房合同呢?律师建议自拟补充条款。买房签合同是一门“功课”。在新版预售合同尚未推出、旧版预售合同仍在使用时,买房者可借鉴新版合同中的很多条款,自拟补充条款,并以合同形式确定,以达到规避风险的目的。具体可从以下七个方面着手:
一、告知义务条款。为保证开发商美丽的描述成为现实,购房者应把相关的重要信息列出清单,要求其履行告知义务。如商品房预售许可、房屋坐落、建筑结构、层高、暂测面积、土地使用权取得方式、起始年限和经规划部门批准的布局图等。这样,可更全面了解情况,并减轻自己的调查负担。
二、分期付款条款。新版合同提出可按工程进度分七期付款的概念。在签合同时,最好留有一定比例的尾款到交房或过户时支付,以保证自己的利益。此外,需按揭的购房者,可约定按揭贷款办不出时的处理方式:购房者可自行选择贷款银行;贷款办不出或不能贷足额时,应由双方另行协商处理;如协商不成,可退房等;从而降低自己的违约风险。
三、变更规划条款。如今,开发商擅自变更规划引起的纠纷并不少见,主要有三方面:一是仅获得一期开发权,就把第二期甚至第三期的规划也“描绘” 到楼书中;二是利用合同仅约定“小区规划变更时,购房人有权退房”来迫使业主在房价上涨时放弃追究其责任;三是约定极轻的违约责任,来赢取变更规划带来的高额利润。对此,购房者可要求开发商把其描绘的小区规划作为合同附件;同时约定较高的违约金比例;或在选择退款时,附加要求其支付违约金的内容。
四、广告宣传条款。把广告及宣传资料作为合同附件直接粘贴在合同上,要求开发商予以履行。这样,广告可直接约束开发商,有效防止夸大或虚假宣传。
五、补充会所条款。如果小区设有会所,购房者在签合同时要补充会所条款。首先,明确会所面积及其产权归属;其次,约定其服务功能、收费标准、服务范围、是否对外经营等;再次,对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定;最后,对开发商违反承诺的违约责任须约定清楚。
六、质量保修条款。对于商品房质量及保修问题,购房者可参考新版预售合同,在补充条款中增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。此外,在质量争议解决方式上,购房者应补充“任何一方在出现质量问题争议时,有权委托本市有资质的相应机构进行检测并以此作为争议处理依据”等词句。
七、兜底性违约责任条款。在房屋买卖中,约定一方的义务和责任较容易,但约定违约一方的违约责任却很难。现实中开发商多种违约情形很难预料,唯有约定兜底性的违约责任条款,才能有效防范。
兜底性条款通常有三种:
一是约定具体的违约金金额;
二是约定赔偿的实际损失(包括期待利益);
三是约定购房者有权要求违约方返还其违约所得收益等。
以上便是律师对怎样签订过渡期购房合同提出的建议。
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