一桩蹊跷的服务费官司（小包说法之房屋中介佣金纠纷）
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更新时间：
2019-11-10
09:41:37
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导读：
一桩蹊跷的服务费官司（小包说法之房屋中介佣金纠纷）本报记者包蹇8月19日，上海市第一中级人民法院终审判决了一桩蹊跷的服务费官司，确认一家房产中介公司在自定的格式合同中自立的规矩无效，并驳回中介公司向委托售房者索讨佣金的诉讼请求。霸王条款埋下伏笔：房
一桩蹊跷的服务费官司（小包说法之房屋中介佣金纠纷）
本报记者包蹇
8月19日，上海市第一中级人民法院终审判决了一桩蹊跷的服务费官司，确认一家房产中介公司在自定的格式合同中自立的“规矩”无效，并驳回中介公司向委托售房者索讨佣金的诉讼请求。
“霸王条款”埋下伏笔：
房子没买成，中介费跑不了？
2002年，郭先生花了160万元，买下上海虹桥怡景苑一套房子。2003年7月，他委托上海中原房产中介公司出售该房屋。
经中原房产中介公司推荐，郭先生与孙女士达成买卖意向，三方于是签订《房地产买卖居间协议》。这一由该公司制订的格式合同第九条约定：双方的“房地产买卖合同”无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费5.46万元。
后由于孙女士无法办出贷款，郭先生的房子没有卖成，双方于是又在中介主持下签订解约协议。不料，协议解除后，中原房产公司向郭先生“酌情索要”解约补偿3.9万元。在被拒绝后，该公司在2003年9月将郭先生告上法庭。一审判决部分支持了中介公司的诉请。郭先生不服，上诉到一中院。
庭审中，郭先生在法庭上大呼上当。据他介绍，当时，是中介公司推荐孙女士买房，买卖不成时，又是中介公司撮合他们签订了解约协议。反过来，中介公司又利用该解约协议要求他支付报酬，却没有向真正的违约方———孙女士要钱。
而且，虽然孙女士已被法院追加为第二被告，但因为当初中介公司对她的身份情况疏于审查，致使诉讼中孙女士下落不明。郭先生认为，该中介公司与孙女士有恶意串通之嫌。郭先生同时主张，中介公司并未实际促成该笔交易，故其居间行为没有完成，依法不得收取居间报酬，当初居间合同中的第九条约定违反了法律规定，应为无效。
居间成否均可获酬？
霸王条款被判无效
根据《合同法》规定，居间以促成委托人与第三人订立合同为目的，在居间成功后可取得合同约定或者法律规定的报酬。
同时，依据法律规定，居间人应当本着诚实信用的原则，履行向委托人如实报告的义务。郭先生基于对该中介公司的信赖委托其寻找下家，中介公司理应如实告知。但中介公司不仅未能尽到这一义务，而且又在郭孙双方未能签订买卖合同后，就将孙女士交付的10万元定金返还，而后又以此人下落不明为由，单独向郭先生主张居间报酬。
“这个所谓的‘买家’，与中介公司关系可疑。”郭先生的代理人何志法律师指出。
就曾收取定金及返还这一事实，在审理中，中原房产中介公司也始终未能提供任何凭证。法院认为，这些事实势必引起郭先生对孙女士与中介公司之间关系的合理怀疑。法院同时认为，中介公司与郭先生、孙女士三方签订的居间协议第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位，此约定明显与法律规定相悖。故上海市一中院作出终审判决，确认该条款无效，对中介公司主张居间报酬的请求不予支持。
类似状况并非个别：
应从规范格式合同做起
据上海市一中院法官介绍，他们在审理中多次发现中介公司使用类似手法。此案的审判长方芳认为，以居间方式进行房屋买卖，已成为目前房屋交易的重要途径。进行居间活动的中介公司，应诚信守法，以促成交易为目的，并以此获酬。而不应以收费为目的，设置霸王条款，损害被服务对象利益。当然，委托人也应该细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。
事实上，对于对法律所知甚少的普通委托人而言，房屋中介的合同陷阱也许是防不胜防。
长宁区消协曾经接到这样的投诉：按照法律规定，居间合同不能收取定金，但中介公司以“诚意金”等名义收费，在发生对中介不利的情况———买卖未达成后即将诚意金变为违约金。有位田女士和中介约定的佣金只有6000元，但被转变成了违约金的诚意金高达1万元。买卖没有做成，收获反倒更多———岂不荒唐？上海市一中院也曾发现，中介公司多用“意向金”、“诚信金”、“诚意金”等方式设置不平等条款，片面加重委托人一方的责任。
“二手房市场交易量已经有望超过一级市场，但这一领域近几年的混乱局面并未引起有关部门的足够重视”———对此局面，从事房地产法律事务的薛波律师感到奇怪。他分析说，对于二手房的交易，国家尚没有专门的法律，而房地产管理部门也没有专门的行政规章，甚至连交易规则、操作指引或规范的格式合同都没有。再加上中介公司以利益为驱动，多方面的无序使得整个操作无章可循。
政府显然应该加强对二级市场尤其是房屋中介的规范，一套系统的制度也有待建立。对于普通消费者来说，其期望说来也很简单：有消费者说，购买新房，我们与房产商签订的都是国家统一制订的格式合同文本。现在，购买二手房，如果有一个规范的居间合同的格式合同，那些“合同陷阱”想来也不至于轻易得逞。
（本报上海8月23日讯）
《华东新闻》(2004年08月24日第二版) |
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