专家支招:再战房市还是提前还贷?
导读:
■财务诊断
●家庭收支情况分析
风险承受能力强。梁小姐正处于家庭初建期,事业处于起步阶段,经济能力尚可,子女负担较轻,收入大于支出,可承担较大的风险,风险承受能力较强。这一阶段的投资目的通常是积累资金。
投资渠道单一。家庭收入构成主要是夫妻共同经营外贸生意获得收入,基金和理财产品的收益来源不稳定。
日常开支比重过高。在其家庭支出构成中,按揭还款只占月总收入的14%,未来即使利率上升,月供水平提高,仍留有余地。但从目前梁小姐每月支出情况看,日常支出占月总收入的50%,开支水平过高。如想早日达成购房的目标,建议减少日常不必要的开销。
●资产结构分析
根据家庭资产负债的构成来看,梁小姐家庭总负债占家庭总资产的比率为25.64%,在安全的水平内。家庭的净资产占总资产的比例为74.35%,高于50%的安全水平。由此看,梁小姐家庭即使在经济不景气的时候,也有能力偿还所有债务。
●家庭保障分析
梁小姐与其先生都是家庭收入的主要支柱,只是购买简单的社保和医保,家庭可能因此而未能获得足够的保险保障。
■理财建议
●建议暂缓考虑购房。2008年由于受国家宏观政策调控,央行从紧货币政策,让今年楼市不容乐观,预计2008年仍是楼价高位调整年,市场行情不太明朗。梁小姐如想利用手头上30万的资金购买白云区机场路的小区带电梯的二手房(楼龄5年内),按现在市场价大概均价10000元/平方米,那么两房一厅的房子需要大约85万元。由于梁小姐第一套房是贷款购买,贷款年利率7.83%,现再申请购买第二套住房,贷款首付不得低于40%,基准贷款利率上浮10%,建议梁小姐暂缓买房,明年再考虑较为理想。
●提前还贷有两种方案供参考。如将手头上30万部分进行提前还款,如缩短还款年限,月还款额不变的情况,那么可以在2011年7月提前供完,大概可以节省贷款利息14.55万。如还款期不变,但减少月还款额(月供约3000元),大概可以节省贷款利息9.68万。
如梁小姐选择缩短还款年限,月还款额不变的方式,建议可提前还贷;如选择后者,减少月还款额,则建议将该笔资金用于投资银行稳健理财产品,保守估计年收益5.6%,那么一年将有16800元的获利,足以超过提前还贷的利息。
●建议增加保险保障。建议夫妇俩分别购买保额20万的重疾险,年保费支出1.5万,保额为150万的意外险,年保费支出0.44万(数据参考搜狐网中国平安保险公司报价)。每年共计提取1.94万购买保险,保费支出不超过家庭收入1/10,在梁小姐家庭可以承受的范围之内。
●适当时机,调整基金品种。梁小姐现持有的基金全部是股票型,建议在市场行情回暖时,对基金品种进行合理配置,适当将部分基金转换成混合型、债券型基金。
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