盘点2009房地产市场:地王凶猛 地价屡创新高
导读:
房价疯狂,比房价更无厘头的是什么?地价!据传有开发商抱怨地方政府抢了开发商的风头,地王频现,地价屡创新高,连房价都甘拜下风。虽说是戏谈,但是从今年的地价走势上看,地价的涨幅的确不逊于房价,地方政府收入的土地出让金更是让开发商们自愧不如,此起彼伏、一浪更比一浪高的地王,连成了楼市的胜景。
2009,地王来势凶猛。
■现象
从冰封到酷暑
就如同没人能看懂今年的房价一样,也很少有人看得懂今年的地价走势。
5月份以前,北京有关部门还在为土地出让发愁,流标率居高不下,地价却总也上不去。为此,北京市甚至推出了“勾地制度”,以期了解市场需求,减少土地流标。但进入5月份,土地市场却摇身一变,从凄风冷雨转向了红红火火,尤其是5月20日,富力地产力挫群雄,以10.22亿元获得广渠门外10号地之后,土地市场温度急速飙升,一下从零度左右,直奔高温区。不仅四环左右的地价升到了15000元/平方米以上,而且通州、大兴,甚至房山的地价都开始奔7000元/平方米。
土地市场的骤然火爆,让北京市政府乐开了花,仅6月26日一天的时间,就多收入13亿元。收入骤增的不仅仅是北京市,全国各大城市均“喜获丰收”。据中国指数研究院统计,截至11月23日,北京市收入639亿元土地出让金,比去年增加27%;上海收入821亿元,同比增长115%。
配合突然升温的土地市场,大兴区、房山区政府更是趁势召开土地推介会,向市场大力推介本区土地,并一举稳固了冲上来的地价,房山区政府更是借势推广自己的土地开发模式。
价格屡创新高
与土地市场迅速升温伴随而生的是地价飞速上涨,各大地王平均楼面单价全面超越此前土地市场最辉煌的2007年。
从广渠门外10号地成为第一块地王开始,每一幅地王的楼面单价都打破了区域地价最高纪录。
中化方兴以16000元/平方米的价格拿下广渠路15号地,而此前该区域楼面地价最高纪录是2007年万科拍的西大望路27号时创下的11400元/平方米,涨幅高达4600元/平方米。
万科拿下房山长阳镇起步区1号地前,房山的最高楼面地价仅为2800元/平方米,万科一举将该区域地价推上6470元/平方米高峰,涨幅高达3670元/平方米。
最离谱的涨价出现在亦庄新城三羊居住区地块的竞拍中,远洋地产拿下的楼面地价高达18000元/平方米,而仅在两年前,金融街(12.04,0.10,0.84%)拿下毗邻地块的楼面单价仅为3135元/平方米,两年涨价14865元/平方米,涨幅高达474%!
面对如此离谱的地价,难怪有开发商直言“看不懂,太疯狂!”
但正是这看不懂的地价一波接一波,将北京的房价推向现在的高点。
■原因
天量信贷提供资金
谈及今年地王如此凶猛的原因,业内人士首推宽松的信贷政策。天量信贷大量流入房地产行业,使得开发商的资金状况突然宽裕起来,不仅贷款非常容易,而且针对部分优质企业,尤其是大型央企,纷纷获得巨额银行授信,如万科获得500亿元银行授信,金地地产获得300亿元银行授信,中化方兴获得245亿元授信,中海地产获得200亿元授信……
“腰包鼓了自然要‘置业’,而开发企业最重要的资源就是土地,自然全力买地”,一位开发商这样告诉记者。
楼市复苏恢复信心
天量信贷进入楼市,不仅刺激了开发商的购买欲,更刺激了购房者的购买欲。
随着国家一揽子经济刺激计划的出台,银行加大房贷优惠力度,加上企业自身的促销行为,商品房销售出现火爆场面。短时间内,开发商就赚得盆满钵满,一扫去年的愁眉不展,开始信心十足地展望未来,纷纷出手抢占生产资料——土地。
供应偏紧造就动力
土地市场的供应情况又助长了开发商的判断——被去年惨淡的土地交易吓怕了的各地地方政府,对2009年的土地市场非常保守,大幅消减土地供应计划。面对开发商异常的热情,各地土地市场都呈现出供不应求的局面。
以北京为例,北京2009年计划供应住宅用地(含政策性住房用地)共1300公顷,而2008年计划供应1700公顷,同比减少24%。
■2009地王独特风景
6成地王国企打造
曾经,地王们总是相似的,除了一块更比一块价高外。但2009年的地王市场却分外特征鲜明,首先就是“国家队主战”。
无论从北京的土地市场看,还是全国的土地市场看,至少6成以上的地王背后都有国字号开发商的身影。
今年在北京成交的地块中,有8块地曾被冠以地王之称,其中,仅有3块地是被民企获得的。
朝阳区奥运村乡地块是被中国电子集团旗下的成都中泽置业获得,广渠路15号地块是被中化集团下的中化方兴获得,顺义区后沙峪镇地块被顺义区政府背景的大龙地产(17.74,0.58,3.38%)获得,亦庄新城地块则是被中远集团旗下远洋地产获得,房山长阳镇起步区5号地则是由中粮集团旗下的中粮地产(10.98,0.04,0.37%)和万科合作公司——中粮万科获得。
在中国指数研究院统计的2009年中国十大地王中,7块地王获得者均为央企或地方国企。值得注意的是,就在这些国字头企业在一线城市战略布局的同时,也加快了在二三线城市的拿地步伐。
记者亲历的每一场地王拍卖现场上,相对于国字头房企频繁而果断的举牌动作,民营地产企业的小心谨慎、频频计算成了鲜明的陪衬。
当业内人士纷纷指出房地产行业出现了严重的“国进民退”趋势后,国企尤其央企在各地土地市场中却更加频繁的屡屡胜出,制造出一个接一个的地王。
>>权威解读
面对2009年土地市场由“国家队”主战的特点,易居研究中心分析认为:首先,在经历了2008年的市场低迷后,2009年初土地市场依然较为冷淡,地方政府往往会要求国资背景企业参与土地竞拍,以保障土地成交。其次,国有房企具有强大的资本优势。这一方面是受益于母公司对于国有房企的大力支持,另一方面也与今年上半年的天量信贷资金有关。相比于民营企业,国企放贷风险小,因而更受银行欢迎,特别是国有控股或间接控股的混合经营体,在土地市场上表现尤为活跃。而从新“地王”的开发前景来看,虽然高价地块层出的场面与07年有些类似,但相对于民营企业来说,国有房企在地块未来的开发运营上拥有更多的资源优势,需要面对的市场压力也相对较低,有助于避免2007年地王由于资金紧张而大量陷入困境这一局面的重现。[page]
■北京2009地王回顾
5月21日,富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地,平均楼面地价15141元/平方米,成为今年首块地王。
6月25日,名不见经传的北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿获得通州区九棵树地块,平均楼面地价6259元/平方米,创造通州区最高楼面地价。
6月26日,中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块,平均楼面地价15217元/平方米,一举刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。
6月30日,中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出,最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块,平均楼面地价高达16000元/平方米,再次刷新地王纪录。
7月6日,上海绿地以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地,楼面地价达6605元/平方米,成为大兴地王,并开启大兴区域房价暴涨之门。
9月7日,中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地,平均楼面地价达6470元/平方米,首次将房山区地价推上6000元/平方米大关。
11月20日,有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄,将顺义区后沙峪镇地块收入囊中,平均楼面地价高达29859元/平方米,而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。
12月3日,远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块,平均楼面地价高达18000元/平方米,而该地块毗邻的在售项目售价为19000元/平方米。
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