投资商铺如何防止风险
导读:
购买商铺与购买普通住宅的区别在于,购买商铺有两个合同目的,一是取得房屋所有权,若低价购入、高价卖出商铺,也可以实现投资目的,这一点与购买普通住宅类似。但是在目前,靠炒卖房屋进行投机,很不方便。严格地讲,购买商铺的第二点合同目的——进行经营,才是最现实、最普遍的房屋投资行为,这往往也是投资者的终极目的。
商铺的开发商100%要以投资商铺的收益率、火爆的市场行情等来吸引投资者,而在洽谈买卖的过程中,又往往并不把其宣传的收益、拟进行的市场建设和管理等体现在合同中,所以购买者若没有清晰了解自己的合同目的,又不会想办法维护自己的合同利益,那么签订的商铺买卖合同,就与一般的住宅房屋买卖合同差不多,实践中很容易遭遇损失或麻烦。
譬如,入住商铺后才发现市场逾期无法开张、市场的建设和管理不到位、市场行情惨淡等,导致难以实现盈利的目的。但是投资者在和开发商交涉过程中,才发现房屋买卖合同只规定了开发商交房的义务,而缺乏其他方面的规定。因此开发商只要按期交房,就不算违约,至于其他盈利不盈利的问题,开发商不承担法律责任。这样一来,投资者才感觉到自己投资商铺的意义落了空,却又没有办法。
如何避免商铺的投资风险?我们不妨对以下几点给予关注:
第一、在您投资商铺的时候,先问自己一个问题,如果没有开发商广告中诱人的收益率、火爆的市场行情,您还买不买这个商铺?如果回答不,那么您有权要求开发商把这些广告宣传的内容尽量地落实在合同中,成为合同或补充协议的一部分。
因为,按照我国《合同法》规定,商业广告的内容如果具体确定,且表明广告发布者受广告内容约束,商业广告才被认为构成要约,具有法律约束力。而通常情况下,商铺的销售广告往往既充满诱惑、又尽量含糊,以免使开发商陷于被动。那么,作为利益对立的一方,购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如,商铺所在市场何时开张,入住数额不足时是否开张;开发商将如何对市场进行总体建设管理;如何为市场进行整体营销宣传;如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等;
最重要的是约定,如果无法履行前述方面的义务,开发商应当承担何种责任。有的地方,开发商卖完商铺后一推了事,所有的问题交给物业管理公司处理。这是不妥当的,譬如由于开发商没有兑现承诺,投资者有权要求其解除合同并退还购房款项,或者要求降价、或者要求逾期付款等,这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容,物业管理公司并没有介入房屋买卖关系,根本解决不了这样的问题。所以,为了维护自己的权利,投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。
第二、注意对经营的限制。在确定购买前,要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调,是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢,开发商说可以,那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够,还必须要承诺,将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不,否则开发商要么帮着摆平,要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务,有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项,如果没有履行这种随附义务,就应当赔偿购买者因此出现的损失。
还有一些情况,本来投资者买房要做中餐,开发商也同意,等到了入住才恍然大悟:原来中餐会产生油烟,那可不行,您改卖比萨饼好吧。如果事先没有在合同中明确这样的问题,势必会产生纠纷和损失。
第三、其他开支费用。商铺购置的税费支出是有数的,经营费用则不然。那么,就应该事先了解、预计各种税费支出,尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。
譬如,有些市场内,经常要向商铺经营者收取广告费、管理费等等,不给就没有相关服务,更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制,一定能够减少很多不必要的支出,减少这样问题的发生,保障投资人的利益。 因此,请您在投资商铺的时候小心、冷静,多考虑一些问题,会对自己有帮助的。
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