二手房签合同把握关键数字 平稳地完成交易
导读:
在签订二手房买卖合同时,需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定,并以具体的数字体现出来,有些数字力求准确,而有的则要求考虑留有余量,这样才能平稳地完成交易。
贷款时间适当放宽
有些购房者在交易过程中,为了尽快结束交易,力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。
专家举例说,如买家申请银行按揭贷款,如果手续齐全,完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中,由于手续问题,可能会存在补办手续的情形,这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内,有可能会因为补办手续而延长,这等于买家违约。
专家建议:在实际交易过程中,还有两个时间节点需要注意,即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间,以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来,前者为35~40天不等,而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。
此外,户口迁出时间也不能忽略,由于卖家不迁户口,买家很难落户。一般情况下,可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续,或者约定在交房之前办妥。至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同,目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说,这个数字一定要引起充分的重视。
违约金额别定太高
违约金是不是定得越高越好呢?其实不一定。业内人士表示,在二手房买卖合同中,会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为,约定相应的违约责任。
如果从自身角度出发,将对方的违约责任定得越高对自己越有利。比如卖家可以要求买家逾期付款的违约金定为,每逾期一日,支付总房款的千分之一,这比央行规定的逾期罚息标准要高得多,有些甚至高达千分之五,这就更高了。这样的标准是不是对自己很有利呢?其实不然,因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的,如果买家要求卖家承担较高的违约责任,那么,卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。但必须注意的是,如果对违约责任约定得过低,则有可能产生无法真正起到约束作用的尴尬局面,将违约金确定在合理范围内,既能对买卖双方形成约束,又不会造成过重的负担。
专家建议:对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为,可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房,晚交房一天,将支付1000元的违约金,这对卖家来说,还是具有相当的威慑力。
而对于单方解除合同的情形,违约方应该承担多大的违约责任?一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限。”有律师说。因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后的违约金时,一般以20%为最高上限。
尾款多少灵活确定
尾款到底应该保留多少?专家表示需要视具体情况而定。
在二手房交易过程中,往往留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢?
专家建议:如果是毛坯房,保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修,交易过程中涉及不到装修,也没有家具、家电等,只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费,因此保留1万元的尾款足以应付得过去。
而对于装修房,则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好,以及部分家具、家电不被损坏搬走,可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度,可保留3万~5万元不等。
当然,这里需要提前做一些功课,在签订买卖合同时,需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等,尽量采用数字做细致描述。
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