二手房交易如何三方沟通 交易程序最关键
导读：
核心内容：本文介绍二手房交易中与第三方沟通容易产生的纠纷问题，下面，法律快车房地产小编为您详细介绍相关内容。
●案例回放杨先生于2007年6月通过某经纪公司介绍购买了朝阳公园附近一套房产，成交总价为200多万元。然而在买卖双方与中介公司签订买卖合同和居间合同时，杨先生才得知该套房屋的产权证还未办理下来，还要等三个月的时间。
虽然心存疑虑，购房心切的杨先生还是将首付款打进了资金监管账户。但他还在为另一件事烦心：经纪公司签订合同后拿走了买卖合同与居间合同的原件，说是要在他们公司进行备案。杨先生觉得：“如果发生什么纠纷，我是不是连有法律效力的证据都没有啊?”9月份，经纪公司通知杨先生来办过户手续，但得先缴纳5万余元的中介费。至于拿回合同原件、看一下房产证这样的要求都被经纪公司拒绝。“你先交中介费我们立马就给你看。”对此杨先生很生气：“合同的原件本来就应该给我，你凭什么扣下?我首付都交了房产证还没看到，哪有这种道理?”而中介方也很强硬：“按照居间合同你早该付费了，你不付费我们有权扣下这些东西。”由于卖方一直说自己有事拒绝露面，杨先生开始怀疑是否是因为卖方那边有什么变故：该不是卖给别人了吧?想到这里，杨先生急忙报警。
最后，在多方调解下，他们终于达成了合意：中介方交还杨先生合同原件，并保证一周内办理过户手续，杨先生支付了中介费用。尽管经纪公司一再说这是一场误会，但杨先生还是感到后怕。“实在是万幸，以后再也不能这样买房了!”他说。
●市场火热考验交易诚信买卖方居间方各自担心当前正处于“金九银十”的房屋交易高峰期，越来越多的人开始通过中介买卖房产。而在房价快速上涨的大背景下，人们的心态发生了变化，对关乎切身利益的房产交易细节越来越关注，人们的市场道德观念也在受到考验。
对于中介公司来说，为了防止买卖方跳单而使佣金不能收取，一般在签订完居间合同和买卖合同后，中介公司就要收取一定比例的佣金。据21世纪不动产的一位工作人员讲，每年都会有10%左右的二手房交易会出现收不到或收不全中介费的情况，现在各大房地产经纪公司都在内部制度上作了严格规定，但许多客户对此表示不理解，认为中介公司在耍手段。
而对于买方来说，对中介公司存有一定的不信任情况，主要是受到以往经纪行业的一些不良行为影响，使得消费者对经纪公司出现一定信任危机。另外，一些房地产公司的服务章程里都规定：一旦促成双方签订合同就应该视为完成了主要的服务内容，有权要求客户支付相关费用，而且无论最后是否顺利过户，中介费用不退。这让许多购房者提心吊胆：万一最后没有买成房子，这中介费不是白交了吗?再者，由于购房的房款都不是小数目，可能是买方的大部分积蓄，在心中地位较高，对其安全程度加倍注意，过分谨慎也使交易各方难以达成互信。
●明晰交易程序是关键执行资金监管保安全有专家指出，如何在买、卖、居间三方建立起互信，让交易程序更加透明是其中的关键步骤。以往有些经纪公司一味地在促成交易上下工夫，甚至不惜使用隐瞒、欺骗等不正当手段，这种揠苗助长的结果只能与愿望背道而驰。
在二手房交易中，购房款无疑是数额最大的一笔资金，而相对于房子这样的不动产来说，购房款也更容易遭遇一些风险。北京市建委规定从2007年4月15日起开始执行存量房交易结算资金监管规定，然而根据北京中原三级市场部调查显示，如今仍有相当一部分买房者对这一程序不了解，从而引发不必要的担心。
中原的专业人士告诉记者：二手房交易资金监管，就是在二手房交易中，通过经纪公司与银行合作，客户将房款直接存入专用的资金监管账户，由银行进行监督管理直至买方取得房屋所有权证、卖方取得办结单，银行才进行放款的交易操作过程。在这一系列操作中，房款由银行进行监管，中介公司是无法动用的，这样也是最安全的，因此，建议消费者在进行二手房交易中采用资金监管这种方式来保障资金的安全。
●购买无产权房风险大拒绝非法程序是上策由于房价的上涨，目前部分购房人出于经济利益的考虑，在对方未办下房产证的情况下也同意进行交易，殊不知这样的交易风险很大。
专业人士告诉记者，无房本交易的风险主要体现在以下几个方面：首先，面对房价不断增涨，业主有可能反悔将房屋出售给其他人，产权证办下来的间隔时间越长，买方承担的风险就越大;其次，即使买卖双方就购房合同作了公证，此时的公证也是可以撤销的，使得交易无法进行;最后，一旦出现卖方悔约现象，买方就有可能承担一定的经济损失。
案例里的杨先生最后还提到了一个情况：最后那家中介公司主动向他推荐进行“避税”，能帮杨先生节省好几万元，而杨先生由于急于办过户，没有同意。事后杨先生问：这个“避税”到底是怎么回事呢?针对一些中介提出的所谓“避税”，中原相关人士告诉记者，有的经纪公司会以赠予公正交易等方式逃避缴纳税金，以此向客户收取额外的服务费。而这种方式本身存在一些隐患，会给交易带来更大的风险。
这种所谓“避税”，是以假赠予代替真买卖，双方意思表示不真实，以合法形式掩盖逃避税收的目的。所以，根据合同法的规定，以房屋赠予代替买卖逃避税收的行为显然归属无效。其次，假赠予代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款。中原专业人士提醒购房者，拒绝非法程序才是明智的选择。
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