一、买二手房交易指导篇章(北方网)

　　定价关

　　二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。

　　建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。

　　合同关

　　近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。

　　建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。

　　过户关

　　办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

　　建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

　　付款关

　　付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。

　　建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。

　　交验关

　　物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。

　　建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。

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　　二、买二手房程序篇章：

　　买卖二手房要去哪些机构呢?

　　一般地，买卖二手房需要经过以下几种机构：

　　(1)中介代理机构。由于二手房交易手续繁多，对于不太了解交易流程、交易法规的购房者，可以委托中介代理公司为其提供相关服务。但有以下几点需要注意：代理机构是否合法，是否正规?代理机构提供的服务有哪几项，收费如何?是否可以帮助申请二手房按揭贷款?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失等。

　　(2)律师事务所。与房地产一级市场相比较，二手房市场情形复杂，风险较大。聘请律师可以保证你的权益不受到侵害。例如帮助起草合同、谈判、修订合同;帮助买家审核卖家的产权状况，是否存在欠缴房价款、物业管理费等情况;代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序;帮助卖家审核买家资信状况等。

　　(3)评估事务所。二手房买卖双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。此外，进行房地产保险、申请抵押贷款、遇到征地和房屋拆迁以及发生房地产纠纷时都需要进行房地产估价。

　　(4)公证机构。公证具有预防纠纷、防范风险的功能。二手房买卖涉及的公证包括：房产买卖合同及补充协议的公证;卖方资信审查;住房贷款申请人资信材料审查;借款人与银行签订《借款合同》、《抵押合同》等公证、贷款抵押人签署的授权委托书公证等。

　　(5)保险机构。办理个人住房保险，能使个人在遭受自然灾害或意外事故的损失后得到经济补偿。买房人如果向银行申请二手房抵押贷款，银行将要求申请人为抵押的住房投保，投保期限与抵押期限一致。即使买房人不申请贷款，也可以为购进的住房办理非抵押住房保险，保险期限一般为一年。

　　三、买二手房细节篇章：

　　购买二手房应做到的“4个清楚”和“10条提醒” (博客)

　　买二手房应做到“四个清楚”

　　购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，就会存在一些交易风险。

　　为此，跳蚤市场有关专家提醒广大购房者在购买二手房时候应做到“四个清楚”：

　　一、要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系?房屋有无其他债权、债务纠纷?但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

　　二、要弄清楚所购“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

　　三、要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致?还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。

　　四、要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签定《房地产买卖契约》，并到房屋所在市、区(县)房产局和国土局，办理已购住房出售登记、过户和交纳国家规定的税费手续。

　　买二手房提醒十条

　　目前，我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在交易过程中一定要谨慎，最大限度地减少漏洞，规避风险。

　　跳蚤市场有关专家提醒大家，在二手房交易中应注意以下二十条。

　　提醒之一：产权可靠吗

　　注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本而且到房管局处查询此产权证的真实性。

　　提醒之二：原单位是否允许转卖

　　确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;一般说来，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　提醒之三：是否有私搭私建部分

　　是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构?如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台是否是屋主自己封闭的?这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

　　提醒之四：确认房屋的准确面积

　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角面积，即听谓地毯面积。

　　提醒之五：观察房屋的内部结构

　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有瀑裂或者脱皮等明显的问题。

　　选择合适的地理位置 买二手房七步骤必不可少(江南时报)

　　1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。

　　总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。

　　2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚;有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。

　　3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。

　　4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。

　　5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。

　　6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变买，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。

　　7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

　　提醒之六：考核房屋的市政配套

　　打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况，是否已经换用天然气;小区有无热水供应，或者房屋本身带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　提醒之七：了解装修的状况

　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何?是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以使重新装修。

　　提醒之八：物业管理的水平

　　水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务?

　　提醒之九：了解往后居住的费用

　　水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

　　提醒之十：旧房的历史

　　哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限哪些人住过?什么背景?是何种用途;是否发生过不好的事情?是否欠人钱?或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　四、买二手房法律指南：(今晚报)

　　带租约二手房买卖 承租人具有优先购买权

　　近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和租赁市场发展迅猛。与此同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现。其中，就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争尤其突出。

　　法律缘由 优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据相关法律条款，法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即租客在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤销或房东承担较大的赔偿责任。

　　实际操作 如房屋出售人未向中介方提供房屋租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或中介方未向出售人告知租客在租赁期间内对出售的房屋有优先购买权，则可能产生房屋购买合同无效的后果。承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同有效期内，这是承租人行使优先购买权的前提条件和基础。出租人出售带租房屋时，应负有通知承租人的义务，此为承租人得以行使优先购买权的必要前提。

　　买卖双方在进行带租二手房交易的时候，需注意如下几点：1、房东在将房屋出租时，在租赁合同中与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。2、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。3、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知租客，租客逾期未答复的视其放弃。

　　五、买二手房税费说明章：

　　税费偏高难以招架 二手房怎样才能盘活(金融界 )

　　税费偏高

　　影响二手房市场交易

　　9月底，在一家外资旅行社工作的戈韶如通过中介，看中了北京市地坛东门光明楼的一套59平方米的二手房。经过一番讨价还价，最后成交价为70万元。“2004年的房子，总价也能接受，还款压力不会很大。”戈韶如非常喜欢这套房子。

　　直到中介给她算了一笔账，才发现这套房子远远不止70万元。

　　根据现行的二手房交易政策，房龄在5年以内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税，1.5%的契税(公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

　　同时，通过中介购房，戈韶如还得支付3%的中介费，以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。根据规定，营业税、个人所得税应该由卖方承担，中介费等费用应由双方按比例分担。然而，记者从多家中介获知，近年来北京市场上的二手房报价大多数是“净得价”，即所有的税费都由买房者承担。这样算下来，戈韶如就要负担超过11%的税费，这套房子价格接近80万元。即使是超过5年、不需要缴纳营业税的二手房，购房者也要支付超过6%的税费。而市场上受欢迎的，主要还是5年内的次新房。

　　为了避税，中介将戈韶如的购房合同“一分为二”。合同上的成交价按照该地区的过户指导价签订，为42万元(过户指导价往往明显低于该地区的实际市场价格);另外28万元则在一张"补充协议"中体现。这样，戈韶如省去了近2万元的税费。这一做法虽然不规范，并且会增加交易风险，但实际上在北京二手房市场十分普遍。"即使避税了，所有税费加起来也并不低。"戈韶如说。

　　"税费不仅偏高，而且无法'分期付款'。对大多数首次置业、首付款本来就偏紧的购房者而言，负担比较重。"链家地产红庙区区域经理牛丽珍说，这些购房者大多数是因为承受不起新房的高房价而转向二手房市场的，但偏高的交易税费，又让一些购房者转回到一手房市场上。

　　让购房者回头的不仅有偏高的税费，银行的贷款条件也增加了购房者的首付压力。由于去年以来多数银行对房贷紧缩，二手房交易受到了明显的影响，即使是第一次购房，大多数人也只能贷到七成。而且，这个七成是房屋"评估价"的七成，评估价往往低于实际成交价。

　　针对"一套房子3个价"的现状，近日北京市出台规定，要求所有二手房交易合同必须在网上签约。据了解，下一步银行也将与之联网，根据网上成交价按比例放贷。"这一政策可以让交易更加透明。但这也意味着在尽量多贷款和少缴税费之间，购房者只能选择一边。"一位业内人士认为。

　　盘活存量房

　　有利于房地产市场健康发展

　　受一手房市场成交低迷、价格出现下跌的影响，当前二手房市场买卖双方都对后市处于较为严重的观望态度。据统计，今年第三季度，北京市二手房共成交18000套左右，环比二季度下降约12%;成交均价9503元/平方米，环比下降1%左右，量价齐降。

　　多数专家认为，在这一市场背景下，转嫁到购房者身上的高税费对二手房市场交易量的影响更为凸显，使观望情绪进一步加剧，进而影响了存量房的盘活，居民通过"卖旧买新"改善住房条件的需求也得不到满足。目前北京市场上存量房有450万套左右，今年预计成交只有8万套，其他城市情况相似。

　　链家地产副总经理祁世钊认为，适当调整目前偏高的交易税费，能有效减轻购房者的负担，并使交易更加透明。这有助于向市场传递积极的信号，缓解二手房市场的观望气氛，进而促进整个房地产市场平稳、健康发展。

　　在房价快速上涨的2006年，为配合房地产市场宏观调控，抑制房地产市场的"炒房"风，国家税务总局出台规定，将出售二手房必须缴纳全额营业税的期限从"购买2年以内的住房"延长至"5年以内"，同时要求强制征收个人所得税。"这一政策与去年出台的严控二套房房贷等宏观调控政策相配合，确实起到了打击房地产市场投机行为的作用。"祁世钊说。

　　近年来，几乎所有关于房地产市场的宏观调控政策都提出大力推动存量房(二手房)市场发展，"但始终缺乏明确有效的配套政策。适当调整二手房交易税费将比央行降息的实惠更大，作用也会更加直接。"某经纪公司负责人说。

　　不谋而合的是，一些城市已经开始尝试相关调整。杭州市日前出台政策，对存量房交易的买卖双方，所缴纳的契税、印花税等税收，根据地方体制分成部分"给予全额补贴"。

　　但必须看到，二手房市场真正健康发展，仅靠调整税费还不够。专家认为，应当进一步规范市场秩序，尤其是规范房地产中介机构的收费和管理。

　　一、买二手房交易指导篇章(北方网)

　　定价关

　　二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。

　　建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。

　　合同关

　　近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。

　　建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。

　　过户关

　　办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

　　建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

　　付款关

　　付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。

　　建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。

　　交验关

　　物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。

　　建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。