透视二手房交易违约潮
导读：
透视二手房交易违约潮
最近，由于房地产市场行情节节攀升，“心有不甘”的卖家们不约而同地选择了“毁约”——要么拒绝以原价格继续出售，要么收回房屋静观其变，让众多买家感到措手不及。除了房价上涨外，还有哪些原因促使二手房买卖违约不断出现，买房者除了多交定金外，该如何规避因没有买到房而遭受损失？
想买房结婚的李先生好不容易在梅林一村挑到了一套心仪的高层住宅，5月8日刚签署房地产买卖经纪合同，没想到一个星期后卖方不想卖房了，理由是自己在“五一黄金周”出去旅游了，不知道市场行情已经出现了变化，所以出价从120万元提高到130万元，否则他宁可支付李先生双倍的违约金一共4万元。“现在最后悔的就是定金交少了，合同里面对卖方故意违约的惩罚条文太轻了。”李先生告诉记者。
比李先生更头疼的是想赶在暑假前买套带学位房子的刘先生，他看中了百花一路国城花园的一套40多平方米的房子，却遭遇卖方毁约并几次调价，至今尚未买下房子，头疼不已。刘先生今年2月底与一卖房者签订合同按照每平方米1.4万元的价格购买这套房子，没有想到今年3月中旬该楼盘学位调整划入深圳实验小学，房价立即水涨船高，均价直接上升到每平方米2万多元。“卖房者知道消息后立即违约不履行合同，为了孩子读书，我自愿将价格调高，本来约定了上周按照总价100万元签约的，卖方最后爽约不来签合同，现在又要价105万元了。我被学位突然调整害惨了。”刘先生告诉记者。
“最近已经接到七八宗二手房买卖违约的委托案子了，特别是这个月，几乎天天都有人来咨询违约不卖房了到底划不划算。”广东国欣律师事务所王继丰律师接受记者采访时说。
房价涨得太快 业主一再提价
为何近期频频出现二手房买卖违约现象？一些业内人士将主要原因归结到最近房价上涨太快。国家调控政策未见明显成效，而股市资金不断回流楼市，加上最近地产中介热炒的深圳二手房交易将强征个人所得税，合力推动了深圳房价近期又走上快车道。
搜房网深圳博客频道总监王方认为，当前深圳房价依然上涨过快，“‘国六条’走过了近一周年时间，一年过去了，房地产新政仍在不断推进，房价却不受控制不断上涨！据国家发展改革委、国家统计局调查显示，今年4月，深圳新建商品住房销售价格同比上涨11.3％，二手住房销售价格同比上涨12.0％，均位居全国第二。”
当前股市大热，股市资金回流楼市也表现明显。创辉租售梅林片区一位业务经理王先生告诉记者，今年5月，仅他所在的店铺成交所得佣金接近去年的两倍，接近30万元，而去年5月佣金收入才接近16万元。“去年底至今不少人炒股赚了很多钱，现在股指太高，不少炒股的人开始把赚的钱拿来买楼房，买房的人多，业主自然会不断抬价。”
另外，深圳市二手房市场最近盛传从6月1日起，按新办法强征二手房个税，导致近期部分市民“抢买、抢卖”二手房，对房价更是火上浇油，处于卖方市场的房主自然更不急着卖房了。“去年国家将营业税征收政策从不到2年增加到不到5年内转让都要征收，导致税费转嫁到买房者头上，现在业内盛传深圳即将出台强征二手房个税政策，一些卖房者觉得政策真出台的话，反正税收会转给买方，房价会接着上涨，所以签约了也要提价卖房。”中天置业彩田片区一位业务经理林小姐告诉记者。
中介互挖墙脚 诱惑业主违约
“毁约也不能完全怪我们卖房人，地产中介不断轮流给我打电话，说我的房子又涨了，我当然宁可毁约赔定金留着房子了。”一位刚刚因为自己房子涨了价而毁约的卖主李先生接受记者采访时说。
李先生拿他在彩田路长城盛世一期的一套房子为例，他告诉记者，他的那套房子本来5月初放盘的价格是130万元，也跟卖方签了房地产买卖经纪合同，正准备按照约定的时间去签订正式的房地产买卖现售合同时，另外一家地产中介公司的业务员给他打电话，说他的房子已经涨到了142万元，只要同意卖立即可以签约。按照签订的房地产经纪合同条款，李先生只要赔给买方双倍的定金共计4万元和部分中介佣金2万元，所以他又毁约不卖了。
“现在这套房子在中介地铺挂牌价是涨到了140多万元，但是目前还没有客户定下成交，如果不是另外的中介想抢这个业务劝我不卖，我早就按签的合同卖了房子，将赚的钱拿去买股票了，现在反而无缘无故赔了6万多元钱，原来的中介照常得到了佣金，劝我不卖的中介也不用赔偿我。我也是受害者。”李先生说。
惩罚随意毁约 重在完善法规
深圳二手房价日益看涨，买房者在签合同时增加定金数量是否就可以避免违约风险呢？广东国欣律师事务所王继丰律师接受记者采访时表示，现在的买方看到了不少卖方违约的报道，也知道将定金由一般的2万元提高到5万元左右，但是，面临房价高涨的现实，其遭遇卖方毁约的损失还是没有得到合适的赔偿。
“现在一些地产中介公司提供的居间格式合同上常有一条‘买卖双方不得强迫另一方履行合同’条款，这常常导致法院在审判时两难，很难判决卖房者继续履行合同。我认为这一条完全可以删去，改成‘如无不可避免的客观原因以外，买卖双方必须正常履行合同’类似这样的条款。这样卖房者就不能因为仅仅支付了双倍定金就可随意毁约了。”王继丰说。
王律师告诉记者，现在法院积压的二手房买卖违约案也比较多，一个案子通过一审、二审下来，估计一般要七八个月时间，在这期间，房价说不定又番了一倍。他认为买房者除了可以多交定金提高定金赔偿外，还可以根据《合同法》的相关条文，约定一方无特殊理由不履行合同的，还要赔偿买房者因为房价上涨带来的实际损失。
“另外，现在地产公司提供的居间合同，对于中介没有促成交易的几乎没有惩罚的条文，这就要求买卖房子的消费者提高维权意识，在补充条款上约定最后如果不能履行合同成交，中介也应有相应的惩罚，避免中介经纪人因为不诚信人为造成交易障碍。”王律师说。
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