对话3.15：二手房交易三方如何维权
主持人张婧：各位嘉宾，各位网友下午好！欢迎大家来到搜房网《对话3·15：二手房交易三方如何维权？》活动现场。我是主持人张婧。
首先介绍一下今天到场的嘉宾：裕丰地产法务代表陈晓茵小姐，业内资深律师汪良宏先生、今天还有几位搜房网友来到我们直播现场。
3·15消费者权益保护日即将到来，震动业界的“中介费第一案”影响犹在，它留给业内思考的远远不止其事件的本身，这也是利用法律手段维护自己权益的典范。虽然消费者协会将今年3.15的主题定位“消费与发展”，但对于二手房交易这一块来说，维权是个长期的话题。无论是买卖双方还是地产中介，对于自己所享有的权益相信都有很多话要说。今天，我们邀请到了中介公司的法务代表、业内资深律师以及网友来到我们直播室，一起探讨二手房交易三方如何维权的问题。
搜房直播现场对话
第一个问题就是二手房交易中最常见的纠纷有哪一些？陈小姐这边应该处理了挺多这些投诉，最常见的纠纷出现在哪一些方面呢？
陈晓茵：一般是买卖双方签订了房屋买卖合同之后，由于种种原因，或者是买方这边认为房价不适合了，要考虑一下，或是业主觉得房价卖低了，就出现了毁约的现象。另外就出现在按揭公司这一块，这跟一些中介公司专业素质，因为可能在税费、过户手续流程等方面解释得不太清楚，不太细节，不太到位，在这种情况下，买卖双方对交易流程和税费出现了误解，经常交易进行到一半，或是按揭手续已经办了，同贷书已经出了，或是交易过程中其他阶段，都有可能出现毁约的现象。
裕丰地产法务代表陈晓茵
主持人张婧：主要就是毁约这一块比较多？
陈晓茵：是的。
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主持人张婧：汪律师这边呢？
汪良宏：陈小姐讲的是比较普遍的现象，在购房都是买方、卖房、中介三方的关系，一般是违约的频率比较高，有几个方面的原因，陈小姐也有讲到，涉及到中介具体的操作人员，包括一些业务员为了把这一单做成，可能做出一些不切实际的承诺，还有就是该让买卖双方有知情权的，没有让他知情权，买卖双方在不清楚的情况下，就促成交易。因为在交易过程中，事情总要暴露的，有一些事情没有让买卖双方知道买卖标的物的情况，很容易引起买卖双方在交易过程中出现违约行为，就说中介没有告诉我，或是买方、卖方没有告诉对方真实的情况。在这种纠纷过程中，最常见、最主要的，就是买卖合约违约纠纷，其他的纠纷也有，但不是主要的，那是主要涉及到中介方的人员私下买卖，甚至有一些严重的，就是收了买方的钱，把卖方的房子再卖，或是有携款逃跑，这种案例比较少，但还是存在的。
律师汪良宏
主持人张婧：刚才汪律师讲的大多是中介这边操作的问题，有没有买方和卖方本身比较欠缺这一方面的知识，或是由他们来做，很容易走进违约的误区。
汪良宏：其实走进违约误区，更多是买方、卖方的原因，特别是07、08年，房地产大起大落这种情况就很多，但卖方，就觉得合同签了，划不来，今天一个价，明天一个价，而房屋大降的时候，买卖双方也会出现违约，这是一个利益的取得，这是客观方面的原因，主要方面的原因就是存在你刚才所讲的，买方对整个流程不了解，甚至是法律方面的违约行为不清楚，没有认识到这是违约行为，就做了，事实上是违约，这种情况，也同样适用于卖方，这是主观方面的原因。
主持人张婧：违约主要关于房价的问题？
汪良宏：利益的问题。
主持人张婧：会不会涉及到房屋质量？
汪良宏：二手房是看得见的，从表面来讲，是涉及到房屋的现状，这是看得见，但房屋涉及到产权问题，有时候有一些买方没有这一方面的意识，我们经常指点就是买他的房子，要知道这个房子是不是他的，有人拿着别人的房子，房子可能是租的，就卖给你，但有一些买方就缺乏这样的意识，没有去房管局去查，最起码要让卖房提供房屋产权证，如果不是卖方的，必须有授权委托书，但往往买方没有这一方面的意识。
主持人张婧：还有涉及二手中介的，就是看楼书，这个东西的存在是为了什么作用？
陈晓茵：看楼书的设置，最初是为了表明看房的人想买这一套房子的诚意，签了这一份东西，中介公司才可以带你去看楼，这也是对中介利益的保障，也是起到防止的作用，因为在实践上中也存在着买家看中房子，可能今天找A地产，通过A地产的中介人员去看楼，明天又委托B地产的中介人员去看楼，这样来来回回看了很多家，就拼命地压价，这种情况下，从整个中介公司的总体利益来看，是一种伤害，或是造成成本资源的浪费。
我们中介人员有坐在一起讨论过这个问题，这种现象是有客观危害的，同时也有人认为这是一种良性的竞争，但至于最终的定性怎么样，还需要时间的检验。
主持人张婧：消费者普遍认为看楼书不要随便签，签了之后，产生了什么样的权利和义务呢？
陈晓茵：从实践来看，看楼书签了之后，对信息的保存不是太完整的，一般客户来看楼，最多只是签名字，包括物业地址、身份证号码（每个中介公司的看楼书形式都不同，不能一概而论）是不愿意透露的，在司法实践中，看楼书的作用，在案例来看，结果也是各有不同的，还没有形成一个定论。
主持人张婧：看楼书是为了保证中介的权益？
陈晓茵：委托了中介公司看了房子之后，你还是要购买这一套房子，但没有委托我们公司，或是你用你的亲戚、朋友等委托人去购买房子，仍然要承担法律责任，给予我们一定的经济补偿，因为中介公司提供居间服务的过程中，外面的人对中介公司都有误解，认为一定要等到房产过户之后，中介公司才可以收取中介服务费，其实真正按照《合同法》四百二十六条的规定，中介公司只要促使买卖双方签订了买卖合同，中介公司任务就完成了，但为了服务到位的宗旨之后，只要签订合同，一个愿买，一个愿卖，中介公司还是会把手续办到过户完毕到完税以后。由于外界对中介公司有误解，要过户之后，才需要支付中介费，这个问题是我处理案件当中，当事人对中介公司最大的误解，可能有一些购房者会觉得我只是看了一下楼，你就可以收取中介服务费，会不会违反法律上公平的原则，对于中介公司来说，最多、最大的投入就是寻找盘源和寻找客源，起到的是牵桥搭线的作用，这个作用是最大的，而去房管局办手续这些投入并不是最大的，这是购买者对中介公司最大的误区。
主持人张婧：汪律师有没有接触到看楼书引发的纠纷？
汪良宏：看楼书的纠纷还是比较多，但我补充两点看楼书的作用，刚才陈小姐讲看楼书的作用是避免行业的恶性竞争，看楼书还有非常重要的作用，就是我让你看楼，你在上面签字，说明我带你看楼了，有一些实际买卖过程中，很多人是通过中介了解到房源，然后私下交易，根本不找任何中介公司了，这样费用节省了很多，这是看楼书起的非常重要作用。
主持人张婧：证明这一套房源是我带你去看的。
汪良宏：是的，如果你自己交易，就会违反诚信原则，社会就缺乏诚信，看楼书虽然不是完全保证诚信，但发现问题，看楼书起到作用，因为我带过你看楼，你也签字了，现在私下交易，把我们撇开了，这是不诚信的现象，这是主要的作用，这可能也是看楼书根本所在。
另外，客户在看楼书签书，也是对内部员工考核，证明你做了业务，做成做不成是另外一回事，这是比较次要的。
这种纠纷往往出现比较多，但如果讲中介怎么样去防范，或是怎么样去追究责任，目前存在几个方面的问题，一个是证据问题，像刚才陈小姐讲的，往往不是自己去买，是让家人、亲戚，你怎么知道，这就是他的家人、亲戚，你作为中介公司怎么知道。
陈晓茵：甚至签看楼书，不是签自己的名字，是签朋友的名字。
汪良宏：在法律上来讲，看楼书不是合同，也不是协议，只是一个证据，证明你带我看过楼，但这里面没有任何责任的表述，我看过有的中介公司说如果你怎么样，我就要追究你的责任，追究什么责任，但司法实践中，讲这个是协议，司法处理过程中很少支持这是合同、协议，因为购房合同或是中介合同没有签，只能讲这是合同前的义务，诚信义务。
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主持人张婧：这一块反映了一个问题，维护中介的权益，看楼书还是要改进一下，看怎么样把责任明确。刚才都说到关于这些纠纷，有中介公司存在的不良操作、行为，另外就是买卖双方可能因为自己利益问题，去逃避一些责任，另外就是中介这一方面权益也挺难自己去维护，下一个问题，我们要讨论的，就是在二手房交易中，买方、卖方、中介方，三方到底有哪一些基本的权利，这可能是很多人都不太清楚的。下面请汪律师先跟我们讲一下，买卖双方应该有一些什么样的基本权利？
汪良宏：首先是消费者这一块，作为买方和卖方，第一个最基本的权利就是知情权，知道中介提供什么服务，买方要通过中介了解卖方的情况，还有买卖的标的物，也就是房屋房贷具体的情况，这是买方必须了解的。作为卖方也要了解，中介给我提供哪一些服务，这是他的权利，还有权利了解买我的房子是谁，当然他主要的目的是卖房子，但也要了解谁买我的房子，这个人有没有支付能力，是怎么买，是一次性买断，还是分期付款，还是通过银行按揭。这是前期的工作，也是前期最重要的权利，因为没有知情权，后面的买卖无法进行。
紧接着，就讲房屋交易过程中签合同，在签合同时，有签合同的权利和不签合同权利，在签合同时，中介方的合同说是标准合同，不给改的，事实上这是一个应该行为，双方之间都可以互相对合同的内容进行约定，并不是完全不能约定的，签合同、不签合同，签什么样的合同，合同的内容都有选择权。
在整个买卖过程中，因为我们现在中介已经不是简单的一个居间义务了，已经超越了居间范围的事情在做，像按揭，中介也在做。到最后办理过户手续，也是中介在做，所以刚才陈小姐讲的，很多人对中介的业务可能存在不确切的认识，但是我想这个认识的原因还是要到中介那个地方，因为中介搞的合同，中介答应办房产证、过户手续。这是要了解中介服务的内容。
作为买方有接受房屋的权利，作为卖方，有接受房款的权利，这是作为买方和卖方的权利，他们的义务是向中介支付中介费。作为中介这一方的权利主要是收取中介费，在前期，了解买卖双方的情况，知情权也是存在的，但对于中介来说，就不是太主要的。主要的义务，中介把自己不该做的事揽去了，而且往往纠纷发现在这一些方面，比如按揭，很多纠纷发生在按揭。刚才陈小姐也讲，中介一方是起到桥梁作用，是提供信息，帮助你促成买卖成功居间合同，合同签了，就要给我中介费，我认为完成了。但现在买方和卖方拿了房子，还要拿到房产证，不然中介就没有完成，这是中介下一步开拓的业务，也涉及到“中介费第一案”的内容。
主持人张婧：其实我觉得开始是中介费希望能给客户提供更多的服务，但大家都没有明确说中介本应该承担的服务有哪一些，缺乏是误区，缺少一些沟通，陈小姐有没有补充的？关于买卖双方和中介方的权利。
陈晓茵：中介方的法律维权意识是违约现象出现之后，举证方面的问题。我们比较多的案例就是买卖双方任一方出现违约的现象之后，等到诉讼那一块，买方说是卖方违约，卖方说是买方违约，到底谁才是真的违约者，这就关系到举证的问题，事实上，就现在中介公司而言，出现违约的现象，一般都是通过书信发函、打电话、短信的方式去通过违约者过来，让他继续履行合同，但实际上短信跟电话记录的证明力是比较微弱的，所以总结来说，就只剩下发函这样的形式，但函的效力怎么样呢？在司法实践中，也是各有定论，还有一些比较多的细节情况，以发函这样的方式、手段已经达不到效果。例如，业主与中介公司签了委托合同，委托我们卖房子，后来觉得这个价钱卖低了，我们带客人上去看房，不给看，像这种情况，举证就是比较难的问题，中介公司作为原告，如何向法院证明，业主不让我的客人看房，中介的维权是在举证方面存在比较大的问题，还有一个就是现在比较多的，也有某一些这样的案例，就是对于房子的产权问题，像刚才汪律师所说的，拿了别人的房产证过来，或是偷窃了别人的房产证过来卖房子的，或自己不是真正的产权人，他跟真正的房主是亲戚、配偶关系出售房子，所以要提高中介的法律维权意识，中介公司要确定产权的清晰情况，因为中介作为专业提供居间服务的机构，你为买卖双方负责，也是为了保证自己的合法权益，因为中介方负有如实告知的义务，所以一定要确认房子的产权清晰情况。
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主持人张婧：刚才陈小姐谈到的就是怎么样维护权益的问题，这也是我们马上要讨论的，目前来说，买卖双方，包括中介方在内，整个二手房交易过程中，他们的维权意识强烈吗？汪律师感觉怎么样？
汪良宏：现在维权意识，相对中介来说，消费者更强烈，因为消费者包括两方面，买方、卖方，出现事情也比较多，不一定是中介违约，可能是卖方违约，买方违约，买方违约，卖方违约，中介违约，买卖双方维权，消费者的维权意识更强烈，因为中介毕竟是作为居间，真正的利益是买卖双方的利益，因为中介的利益就是中介费，中介费倒不多，而买卖双方往往是一套房子，几十万、几百万，甚至上千万的。所以他们的意识也比较强烈。
主持人张婧：目前采取什么样的手段维护这样的权益，或是目前怎么样避免这些纠纷出现？
汪良宏：分两个方面来讲，买卖双方从自己的权益入手，这就是知情权，了解干什么，所做的事情是房产交易，另外就是对方的主体身份怎么样，只有在知情权完全得到保障的情况下，交易才能顺利地进行，这是首要的。在解决知情权的基础上，下面就是牵涉到签合同的问题，大家都非常重视签合同，合同的内容，我刚才也讲了，尽管是标准的，是一个定好的买卖合同，但买卖双方还是可以通过自己的协商，来改变这个标准的合同，这是签订合同时，包括买卖双方签订的买卖合同、中介合同都是这样。合同没有签好，往往就会出现问题。在合同签好的基础上，合同的履行是非常重要的，我经常跟一些人讲，也不光是二手房买卖合同，任何合同都是这样。你帮我起草一个保护我利益的合同，我跟他讲，这个可以，但合同再完善，是现在完善，在履行过程中，情况会发现变化，在合同履行过程中，双方怎么样维护自己的利益，这就非常重要。这里就牵涉到刚才陈小姐讲的问题，合同履行过程中，往往发现纠纷，最难的是证据方面，有证据意识，在合同履行过程中都保存、收集、准备、整理了，你的维权就比较顺利。如果你没有证据意识，该收集没有收集，过了时间，收集不到，这个时候你的维权是步履艰难。
主持人张婧：通过二手中介促成成交过程中，有哪一些工作要注意的，好象你刚才说的证据要保存，哪一些东西是很重要的？
汪良宏：证据方面，还是从买卖双方来讲，作为买卖双方来讲，要保存的证据，就是作为买方，要对房屋所有的情况，它的产权，房屋的所有权人，要出示身份证，如果不是房屋所有权人，就要出示委托授权的手续，这是必须保存证据，像房屋所有权的证明，还要看了解交易有没有障碍，有障碍，是不行的，这是首先要注意的方面。在房屋交易过程中，我们就要注意买方、卖方或中介，必须按照合同的要求，特别是合同的有关办理期限，一定要注意期限，因为在房屋交易过程中，往往很容易发生纠纷就是合同的期限，不是在合同期限履行的，这就是时间上的违约。
另外就是履行过程中要注意，你去履行合同，对方违约，要采取正确的方式，有一些当事人，本来是守约的，但对方违约，但守约方采取非法的，或是违反合同的手段去对付对方，这样自己反而成为违约者，这是要避免的，在对付对方违约，要采取合理、合法的手段。
主持人张婧：现在的中介公司有没有经常采取维护自己权益的措施？
陈晓茵：举证是比较大的问题，我想补充一下买卖双方维权方面，有一点很重要就是签署合同的时候，因为每一单交易，买卖双方协商的过程有所不同，比如有一些要求业主售房时附带家私一起的，又例如要求业主多少号之前交房，还有税费承担情况，这些细节的问题，这些交易条件，在每一个买卖关系之中都是有所不同的，但由于中介方出的合同是格式合同，不可能对每一个条款，每一项内容约定太过仔细，一个合同约定太过仔细，太过详细，有时候根本签不下来，但对于买卖双方来说，他觉得比较重要的，或是卖方要保证这个产权清晰，或是附连带家私一起赠送，或是多少号之前交房，或是税费谁承担的问题，对于格式合同中没有详细约定的，可以在合同备注中加以阐述清楚，只要合同对条款约定完整，就可以尽量减少交易过程中的纠纷。
主持人张婧：合同也可以附一个补充条款是吗？
陈晓茵：每一份合同，一般最后一条都有备注的，买卖双方对交易的细节，可以在那里补充，但实际中，买卖双方商讨好的事情，没有在合同中写明，出现纠纷，就公说公有理，婆说婆有理。而且交易过程中，买卖双方有可能出现情况，比如业主觉得签这一份合同，我的房价卖低，要涨价，而业主涨价，买方也同意，就应该马上签补充协议、补充合同，但事实上，很多买卖双方有新的约定，但没有以书面方式确定下来，就为以后的纠纷买下伏笔。比如买卖双方约好多少日到房管局递件，但买方或是卖方没有来，有一些买房者很聪明，就在房管局那里照一张照片，效力如何还有待认定，但有保存，好过没有保存。
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主持人张婧：刚才汪律师提到守约那一方要追究责任，维护自己的权益，就通过正确的手段，消费者在发现自己的权益受到危害的情况，或是受到侵害的时候，可以通过哪一些方式去维护自己的权益。
汪良宏：包括两个方面，一个是通过双方协商，法律手段，到法院去起诉，或是有一些合同是仲裁合同，就到仲裁委申请仲裁，这是很大的范围我讲的是正确、合理的途径和手段，从细的方面来讲，还是涉及到合同履行过程中证据的收集保存问题，像我们履行过程中，有可能对方违约，有时候像陈小姐所讲的，我们也同意，这种情况下，就应该有书面合同条款变更，或是通过补充协议来变更，这是比较好的。但在实际操作过程中，打一个比方，比如买方第一期款应该给，某年某月某日这笔钱要给，作为卖方，某年某月某日要到房管局办理递件手续，卖方看到买方没有给我钱，递件就没有去，当然这有一个时间性的问题，可以履行抗辩权，但如果同时呢？他违约了，你不能违约，你知道他在违约，要给他书面的东西，告诉他违约了，如果你不告诉他，我也不去履行，就不好了。如果你直接不去，对你自己也是不利的。对你有利的时候，不要把自己变为不利。
在买卖过程中，五花八门，各种各样的方式造成的纠纷很多，明明是你自己有理，但是认为我有理，官司我一打，一定赢，但人家一看，你也没有理。因为在履行合同过程中，有基本义务，如果人家是非基本义务，没有履行，你的基本义务，你没有履行，那就是你违约了。
主持人张婧：在自己的权益造成侵害的时候，应该找一些专业人士过来帮他解决，还是怎么样？程序应该怎么样的？
汪良宏：双方发生了纠纷，先是双方协商解决，但协商不成，或是无法协商，或是当事人一方不愿意协商，也可以请第三方来解决，买买卖双方出现纠纷时，第三方往往是请中介，如果中介和买卖有一方有问题，也有可能请非仲裁或是非起诉的方式来解决，比如社区的调解方式，但这些方式用得不多，更多是采取双方协商，或是到仲裁委仲裁。
主持人张婧：陈小姐这边，会不会觉得一般交易过程中出现的问题，首先是向你们投诉，还是直接另外一方。
陈晓茵：出现问题五花八门，一般首先是找中介公司，在买卖双方中间起到协商的作用，其次就是向相关部门投诉，比如12315、工商所、中介所，第三个途径，一般是通过仲裁机构、法院。在实践中，就算是签订了房屋买卖合同，哪怕中介方收取了中介服务方，收取了佣金之后，买卖双方也有一些协商的纠纷，比如买方违约的情况，定金已经交付给业主，按照合同法的规定，买方违约，业主可以没收佣金的，怎么分配法呢？中介方是起到协商的作用，尽量令买卖双方达到满意。
主持人张婧：在买卖过程中，中介方什么服务都做，包括调解这一块。
陈晓茵：按揭、过户、调解这些，广州的中介都在做，我个人的看法，按照合同法的规定，居间服务是到签订买卖合同为止，居间服务就完成完毕了。
主持人张婧：现在在维权过程中，会不会很麻烦，有的人觉得吃一点亏，但要追究什么责任之类的，会很麻烦，会不会因为这些麻烦，而不去追究。
汪良宏：大部分的纠纷都是双方协商解决，或是在中介的协调下解决，如果走到最后的程序，走到法律、仲裁，对双方来说，都牵涉到经济上、人力时间上比较大的负担，所以一般来说，能够协商解决，都协商解决，或是在中介协调下，哪一方让一步，比较多，真的走到法院、仲裁机构正规的程序，数量上比较大，但比例还是比较小。更多是通过协商解决的。
陈晓茵：据我的了解情况，从比例来看，大多数是通过协商解决的，毕竟这种纠纷的标的额还算是比较小，一般最多就是几万元左右，通过诉讼、仲裁的方式解决，双方要付出更多的人力、物力，还有时间的成本，还有律师费的成本，案例判下来之后，还有执行的成本，这对于买卖双方都是不太有利的，更相对于广州的生活节奏来说，就更加是了。
还有买卖房子，中国人图的都是吉利，能够协商，就协商，没有必要搞到惹官司。
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主持人张婧：在现在这种市场情况下，因为中介走到现在这个地步，从最开始是有很多不规范的地方，现在也慢慢规范，到以后，它的服务方面还有哪一些方面可以提高的，在权益保障这一块可以兼顾到大家利益的，还有哪一些做法？
陈晓茵：像刚才主持人说的“中介费第一案”，首先在收取佣金的标准方面，中介公司应该严格执行，可能以前相关的法律法规，而且民事上的法律、行政上的法律，谁更确切，纠缠不清，但通过“中介费第一案”，以后已经很明显中介方收取佣金的收取标准，所以中介方要严格遵守规定，这是第一点。
第二，在服务态度方面，买卖双方通过中介公司出售、购买房子，本来对中介公司来说，他们都是一笔财富，所以尤其现在中介公司、地产公司竞争越来越大，在服务方面更加要提高一个层次，哪怕是出现了纠纷以后，或是买卖双方出现违约的苗头、违约的现象出现之后，都可以先通过协商的方式去解决，解决不成，再考虑其他的办法。
主持人张婧：汪律师这边呢？你觉得现在中介这一方还有哪一些服务可以改善的，可以避免更多的纠纷。
汪良宏：像陈小姐讲的，中介方首先在交易过程中要严格按照法律规定来履行自己的义务，包括严格按照双方、三方签订合同的条款来履行自己的义务。往往在中介合同中，给消费者的印象是中介方没有什么义务，都是权利，其实他们做了很多事情，但合同上没有。所以给人家的第一印象，你只拿钱，不干事，不承担任何责任，其实最终还是要承担责任，但合同中没有表现。像中介公司做的义务，不妨写进合同里面，以免给人家感觉这是一个霸王合同，只有权利，没有义务的合同。
第二，作为中介一方，特别是业务员和整个流程操作是统一的，这种情况下，往往会出现一个问题，什么矛盾呢？只要流程合规，整个都要进行下去，同时业务员是跟业绩挂钩的，要促进房屋的买卖成交，这种情况下，就给业务员提出一个比较大的问题，这些业务员在促成业务交易过程中，必须要考虑到自己和中介这一方的风险，该承诺的，你做得到的，你承诺，你做不到的，你不要为了促成业务，就促成承诺。即使是口头承诺，没有书面的，但把行业的声誉搞坏，你能够做的，承诺，不能做到的，千万不要承诺，这对于中介方的维权也好，对业务的开展也好，一个有利的方面。