专家教你如何进行二手房投资
导读：
业内人士认为，结合目前的市场环境，需要改变三个房产投资置业的理念，也就是新政之下应该遵循以下三个新的投资置业准则：
等额本金优势更明显
无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的贷款来实现投资置业，目前经常采用的就是等额本息还款与等额本金还款两种方式，而在这两种还款方式中，绝大部分采用的是前者。
其实，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法的支付利息总额更要明显少于等额本息还款法。
比如马先生欲购买一套70万的房子，贷款50万元，那么在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率为5.51%相比5.31%的等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为 5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元，这样因为利率变动引起的差额已经占到利率为5.51%时两种不同还款方式差额的6.96%。两者的差额随着年限的增长和利率的上涨将会更加突显。
投资期限5年以上
在新政中，对于房产的流通环节开征了相关的税费，比如2年以内需要全额征收5.5%的营业税(包括城建税和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。这种税费的征收，将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式，需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。
比如韩先生购买了一套80平方米的两居普通住房，购买总价为45万元，这套房产如果按照市场价出租，其租金为2000元／月。如果韩先生2年内将该套房产以50万元的价格出售，其最终的年收益为6.23%；如果韩先生持有房产5年以上仍然按照50万出售，其房产的年投资收益为7.11%，相比2年以内出售房产每年要高出0.88%。
关注普通住宅与非普通住宅的划分标准
在新政出台后，对于普通住房的标准进行了重新的定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房。划定标准的重新界定，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。
假设王先生购买一套150平方米的房产，总额为100万元；陶女士在同样区域购买两套75平方米的房产，每套房产为50万元，两套总额也为100万元。王先生和陶女士同时在若干年后将自己的房产都是以110万元出售，则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同而产生明显异同。
持有房产2年内，王先生比陶女士多支出12000元，持有房产在2年(含)以上5年以下，王先生比陶女士多支出17500元，持有房产在5年以上，王先生比陶女士则多支出28900元。
责任编辑：小平
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