二手房投资攻略
导读：
核心内容：“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。下面由法律快车的小编为您介绍二手房投资的相关知识，希望能对您有所帮助。
二手房凭借其地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险的独特优势吸引了不少投资者的广泛关注。俗话说：“船小好掉头”，投资者一旦出现资金短缺，就可及时变现，再转卖出去。另外，投资二手房产后，通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。
一、做好房屋的估价
房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。但普通投资者如想做个大略的评估，不妨在评估前多收集几个近期发生的、地段类似的、建筑结构相近的交易，查询大型中介的广告报价，对市场行情有个大致的了解。
估价同时要考虑以下三方面因素对价格的影响：
一是折旧因素。房屋竣工后即进入折旧期，一般混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为—3%，7层为－5%、3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%；而如无朝南窗则为-5%。
二是环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。周边地区的民居结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋价格产生较大的影响，无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学学区为+5%。
三是心理因素。如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的障碍。
二、把握需求，看准投资和出手时机
投资二手房，需要投资者把握好经济环境，熟悉市场动向，了解价格走势，如此才能做出正确的判断。那么，合理的时机怎样选择呢？一些成功者的经验告诉我们：当周边有相似大规模新楼盘出售时，二手房的价格很可能会受到冲击；经济大环境不利时，将二手房搁置太久很可能得不偿失，此时应趁早将二手房出手。此外，根据许多房产中介公司的统计，装修得当的二手房，无论出租还是转让，都比粗糙、简陋的房屋速度快、价格高。但装修、家具切忌豪华，实用是基础，装修质量要过硬。
三、算准资金投入成本
投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。
四、寻找可靠的中介机构
买二手房时，投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构，能够避免许多繁琐和损失。二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。
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