房屋中介未尽合理的审查义务
导读：
核心提示：房屋买卖过程中，房产中介机构不负有担保买卖合同履行的义务。但房屋中介未尽合理的审查义务该怎么处理呢?下面谢建程律师通过案例为您详细介绍。
房屋买卖的居间合同纠纷
一、案情简介
原告：昆明某房地产经纪有限公司
被告：田某
一审：昆明市五华区人民法院，(2011)五法民二初字第703号，民事判决书。
2011年8月5日，昆明某房地产经纪有限公司、田某及案外人杨某签订了一份《房产买卖经纪合同》。合同约定：杨某向田某出售位于昆明市金殿水库旁高天流云二期X幢房屋一套，建筑面积594.44平方米，总价款人民币10300000元，约定于2011年8月25日前办理房屋过户手续。同时约定由被告田某于2011年8月25日前给付中介方昆明某房地产经纪有限公司中介服务费人民币100000元。还约定经纪方提供如下服务：接受卖方委托后为买方提供该卖房信息，陪同买方看房;向买方如实传达或报告卖方的真实意图;接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方;促成买卖双方进行交易，协助办理该房屋交接事宜。2011年8月31日，昆明某房地产经纪有限公司开具一份收据，载明已收到田某中介服务费人民币50000元。
另查明，2011年11月17日的《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表》载明，位于金殿水库旁高天流云二期x幢1-2层23号房屋的所有权人为田某。2011年8月18日，田某与杨某签订了一份《补充协议》，约定因该房屋目前没有办土地证，田某在拿到自己名下的房屋的收件收据时支付房款人民币10100000元，另外尾款人民币200000元待土地证办理下来三个工作日内支付给杨某。
依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告及案外人杨某于2011年8月5日签订的《房屋买卖经纪合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，是合法有效的，各方均应诚信履行其约定的义务。本案中被告已接受了原告提供的中介服务，并取得了金殿水库旁高天流云二期x幢1-2层23号房屋的所有权，但其未完全支付佣金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故本院对于原告要求被告支付佣金的诉讼请求予以支持。关于佣金的数额。本院认为，原告在履行《房产买卖经纪合同》的过程中，未能尽合理的审查义务，向被告告知涉案房屋的相关情况，导致被告未能及时取得土地证，原告履行合同的行为存在瑕疵，根据民法之公平原则，本院综合考量本案的实际情况及当事人的过错程度，酌定由被告向原告支付佣金人民币30000元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下：[page]
一、被告田某在本判决生效后十日内向原告昆明某房地产经纪有限公司支付佣金人民币30000元。
二、驳回原告昆明某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
二、昆明某房地产经纪有限公司不服一审判决，即向昆明市中级人民法院提起上诉。经二审法院调解并达成调解。
二审：云南省昆明市中级人民法院，(2012)昆民一终字第68号，民事调解书。
本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议如下：
一、昆明某房地产经纪有限公司与田某继续履行双方于2011年8月5日签订的《房屋买卖经纪合同》，由昆明某房地产经纪有限公司继续协助田某办理位于金殿水库旁高天流云二期X幢1-2层23号房屋的《国有土地使用权证》。
二、田某于本协议生效之日起七日内向昆明某房地产经纪有限公司支付佣金人民币20000元。
三、田某于领取《国有土地使用权证》当日向昆明某房地产经纪有限公司支付剩余佣金人民币30000元。如田某在办理《国有土地使用权证》过程中消极履行义务，则应在昆明某房地产经纪有限公司发出可以办理《国有土地使用权证》的书面通知之日起七日内向昆明某房地产经纪有限公司支付剩余佣金人民币30000元。
三、谢建程律师案例评析
笔者及代理人认为，买卖双方因房产中介机构的居间服务行为而签订房屋买卖合同后，房产中介结构就有权要求按合同支付中介服务费。房产中介机构不负有担保买卖合同履行的义务，因此买卖任何一方以合同尚未履行完毕，对方违约、一方行使单方解除权或双方合意解除合同为由，拒绝支付中介服务费的，都不应得到法律的支持。但如果中介机构促成签订的买卖合同，被确认无效、被撤销，那中介机构只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，若是中介机构的过错导致的，且造成委托方损失的，委托人还可向中介机构主张相应的赔偿。
其次，作为房屋中介机构对于房屋权属状况及房屋权利限制的情况等，以订约相关的事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告给买卖双方的义务。房屋中介机构未谨慎地履行委托义务，若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，造成委托人利益受损的话，不但不能向委托人主张报酬，则应当承担相应赔偿责任。
【谢建程律师简介】
谢建程律师是云南天外天律师事务所的专职律师。曾在法院工作及学习,先后担任区政府、商会、多家房产中介及多家企业法律顾问，从中获取了丰富的企事业单位法律顾问执业经验。擅长办理刑事、民事案件，尤其是经济纠纷、婚姻诉讼、劳动纠纷、工伤赔偿、侵权纠纷、遗产继承、房产纠纷、知识产权等案件。熟能生巧，曾一年间代理了近50个房屋买卖合同纠纷，从海量的案件中，储备了丰富的办理房屋买卖纠纷的技巧。谢建程律师电话：13378850066，欢迎随时电话或者短信免费咨询!(请说明来自法律快车)
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