“共有产权房”能防止富人钻空子吗?
导读:
共有产权房的“秘笈”是:
“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系,私下倒卖时,政府可以依法制止、纠正、打击。
即使申购共有产权房弄虚作假成功,倒卖时还必须交出政府产权收益,5年内原价购买,获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了,‘入口’时弄虚作假的情况也就基本消失了,这就是以‘出口’反制‘入口’。”(摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》)
共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠,一是政府按照经济适用房价格出售;二是在经适房价格基础上,个人可以按7﹕3或5﹕5的产权比例购买,也就是个人只需出七成或五成的购房款。
考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难,购买政府产权的人性化操作办法为:5年内购房的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的,按原供应价格加当年的利息结算(市场价低于原价或此价时取低价);8年以后购买的按届时市场评估价格结算。
这两个规定合在一起意味着什么?意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款,外加3年活期利率贷款。同时,还外加了一重保险:如果房价下跌,市场价低于原经适房价格,则按最低市场价结算。
一方面有这么多的好处,另一方面对于骗购共有产权房的防范和打击措施,并不比传统经适房严密,甚至更松。因为共有产权房的退出机制为:个人可以购买政府产权部分形成完全产权;直接通过市场转让,按比例与政府分成收益;共有产权房家庭收入高于政府规定标准时,仅对政府产权部分交纳市场租金,无需向政府退回住房。
这种规定,没有了传统经适房5年内不得上市的规定,也没有骗购时必须退回住房的规定,而且只要购得全部产权,购房人未来出售此房时,将不必对溢价部分和政府分成。而传统经适房即使在五年期满后出售,无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。
可见,共有产权房不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面,都比传统经适房宽松多了。制度设计理论上“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在,“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。传统经适房富人豪车扎堆的现象,恐怕会在共有产权房中更严重。
另一方面,现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低,因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半,那么按个人七成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%;按个人五成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%,都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经适房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此,购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付。
共有产权房能不能防止富人钻空子,我大有疑虑。
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