二手房买卖违约纠纷
导读：
左某某诉郁某某及某某房地产策划有限公司房屋买卖合同纠纷案
【案情】
原告：左某某
被告一：郁某某
被告二：某某房地产策划有限公司
2007年4月，在被告二的介绍下，原告与被告一、被告二签订了《房屋买卖合同》及附件，约定：被告一以四十六万元人民币价格将其个人名下的东莞市东城区景湖春天豪苑花园20栋502号房卖给原告，若一方违约，违约方应向守约方承担等额于交易房产成交价20%的违约金并赔偿中介方中介费损失。合同签订后，原告当即向被告支付三万元定金，同时支付被告二一万三千八百元中介费。2007年9月，被告一通过电话原告表示其不愿将约定房屋卖给原告。原告找到被告一、被告二协商，被告一即不愿意继续按约卖方，也不愿意承担违约责任。之后，原告以被告一违反合同约定及被告二没有做好中介工作为由，将被告一、被告二起诉至东莞市人民法院，要求：1、被告一返还原告定金人民币三万元及其利息八百五十元;2、被告一支付原告违约金九万二千元，被告二承担连带赔偿责任;3、被告一支付原告律师费七千元，被告二承担连带赔偿责任;4、被告二返还原告中介费一万三千八百元;5、两被告承担案件诉讼费。
被告一答辩称，1、由于原告、被告一、被告二三方签订的《房地产买卖合同》一式四份，但其中原告和被告一所执的两份合同第十条有关中介费的约定不同(原告所执的合同第十条规定原告需支付被告二中介费一万三七八百元，而被告所执的合同第十条规定被告一需支付被告二中介费一万元，其他条款则没有出入)，被告二以欺诈的手法既收取买方中介费，又收取卖方中介费，对买卖双方存在欺诈，因此该三方签订的《房地产买卖合同》属于应当撤销的合同;2、涉案房屋是其与妻子的夫妻共同财产，但其妻子未在《房地产买卖合同》上签字认可，故《房地产买卖合同》应无效，无效合同不存在违约责任问题;3、造成案件纠纷的主要责任是中介方及被告二，故应由被告二承担案件的赔偿责任。
被告二答辩称，原告与被告一之间的《房地产买卖合同》已经成立并生效，其作为居间人已经促成了双方的交易，故其有权收取居间报酬，买方要求其退回居间报酬没有法律依据。
东莞市人民法院经审理查明：原告经被告二介绍，于2007年4月与被告一、被告二三方共同签订《房地产买卖合同》，合同约定被告一以四十六万元人民币的价格将其拥有的东莞市东城区景湖春天豪苑花园20栋502房卖给原告，合同签订后，原告即向被告一支付合同定金人民币30000元，向被告二支付中介服务费13800元。合同签订后被告一以案涉房屋尚未取得房产证且被告二收取中介费过程中存在欺诈为由逾期不与原告办理后续履行手续。此外，被告一于2002年9月购买了案涉房产，2007年8月取得了房产证，房产证上登记的所有人为被告一。[page]
法院认为：原告与被告一之间是买卖合同关系，而被告二与原告、被告一之间则分别为居间合同关系，居间条款存在欺诈并不影响买卖合同的有效性;案涉房产虽为被告一婚后取得，但该房产购房发票及房产证上只有被告一个人名字，且其并未举证证明原告是知道或应该知道该房产是夫妻共有财产事实。因此，《房地产买卖合同》是基于买卖双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合同成立并有效，双方均应积极履行合同义务，被告一拒绝履行合同义务，存在明显过错，且被告一在取得房产证后依然明示拒绝履行合同，已构成违约，应承担违约责任。考虑到房屋买卖过程中原告主要只是支付了定金3万元，如果获得9.2万元违约金明显畸高，故根据公平合理原则酌定被告一赔偿原告违约金3万元。在已经获得违约金的情况下，定金利息部分则不予支持。被告二作为合同的居间人并不属于原告与被告一之间买卖合同关系中的违约方，故不支持其与被告一承担连带赔偿责任。被告二作为居间人，采取欺诈手段同时收取买卖双方佣金，严重违反诚实信用原则，故支对原告提出返还中介费13800元的请求予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2007年12月12日判决：一、被告郁某某在本判决生效之日起七日内返还原告左某某定金人民币3万元;二.被告郁某某在本判决生效之日起七日内向原告左某某支付违约金人民币3万元;三、被告郁某某在本判决生效之日起七日内赔偿原告左某某律师费人民币7000元;四.被告某某房地产策划有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告左某某中介费人民币13800元;五、驳回原告其他诉讼请求。
原告、被告一、被告二均不服一审判决，上诉至东莞市中级人民法院。
东莞市中级人民经审理认为：原告、被告一、被告二之间签订了《房地产买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规的规定，合法有效。左某某已经按合同履行了付款义务，而郁某某不按合同约定交付房屋，已构成违约，左某某有权追究郁某某的违约责任。郁某某主张案涉房屋是夫妻共同财产，其单方售房行为应属无效，但其在与左某某签订房屋买卖合同时无披露案涉房屋是夫妻共有，且房产证上登记的所有人只有其个人，左某某是善意第三人，有理由相信郁某某有权处理案涉房屋。因此郁某某合同无效主张本院不予支持。对于违约金数额问题，因双方在合同中即约定定金条款，也约定了违约金条款，左某某选择违约金条款，则违约方郁某某需向左某某支付违约金9.2万元。原审法院认定违约金方面处理不当，本院予以纠正。对于中介费问题，因《房地产买卖合同》约定基于经纪方促成买卖双方签订了合同，提供了中介服务，且无证据证明中介方存在违约行为，故中介方无需退回中介费13800元给左某某。[page]
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条的规定，于2009年1月判决：一、维持东莞市人民法院原判决的第一、三、五项;二、变更东莞市人民法院原判决的第二项为：限郁某某于本判决发生法律效力之日起七日内向左某某支付违约金9.2万元;三、撤销东莞市人民法院原判决的第四项;四、驳回左某某的其他上诉请求;五、驳回郁某某的上诉请求。【法律评析】本案的焦点问题是房屋买卖合同的效力问题，即买卖双方签订的房屋买卖合同是否生效，生效，拒绝继续履行的一方必然要承担违约责任，支付违约金，无效，则任何一方无责任，只要恢复原状。
本案中，主张合同无效的一方的理由主要有两点：1、中介方分别收取买卖双方的佣金，存在欺诈，所以其促成的房屋买卖合同也无效;2、夫妻一方处理夫妻共同财产的行为无效。对于第1个问题，虽然二手市场业内中介通常是只向买方收取购房款3%的佣金，而在本案中，中介即向买方收取了购房款3%的佣金，并在买方所执的房屋买卖合同中的佣金条款有书面约定，又收取卖方1万元佣金，也在卖方所执的房屋买卖合同的佣金条款有书面约定;因此，中介也许不是很诚信，但是若说其欺诈，个人认为也很难说过去。因为中介分别收取买卖双方的佣金，其也分别与买卖双方达成一致了，并分别有书面的佣金条款，不能说你收了对方的佣金，不告诉我，就是对我的欺诈。个人认为本案中有三层关系，即：卖方与买方直接的房屋买卖关系、中介与卖方直接的居间关系、中介与买方直接的居间关系，这三层关系是相对独立的。所以以此主张合同无效，理由不是很充足。
对于第2个问题，夫妻共同财产的处理涉及的情况其实也比复杂。通常有一下两种情况：1、房产证上明确列明了夫妻双方的名字，这种情况，当然要夫妻双方共同作为卖方签署二手房屋买卖合同，否则，如果未签名的夫妻另一方提出异议，一般都是认为无效的;2、就是本案的情况，虽然房产是婚后夫妻共同财产，但是房产证上只有夫妻一方一个产权人，这种情况下产权人一方单独与第三方签订买卖合同，只要是第三方不是明知的情况下，一般会保护善意第三人的的权益。
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喻平霞律师，西南政法大学毕业，中华全国律师协会会员，东莞律师协会会员，东莞律师协会民商事委员会委员，东莞市律师协会女律师委员会委员。喻律师从事法律工作近十年，曾经有过在检察院、法院工作经历，熟悉法院、检察院司法工作程序及规则。自2004年起专职从事律师工作，期间经手办理各类民商事案件近1000起和各类刑事辩护案件500多起，经办案件胜诉率高达95%。喻平霞律师电话：15989622287欢迎随时电话或者短信免费咨询!(请说明来自法律快车)[page]
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