400多万买房被法院查封成抵债房纠纷
导读:
核心内容:400多万买了一套抵债房,买房人遭遇买房纠纷,被法院查封的房子应该怎么处理呢?下面,法律快车房地产小编教您如何才能避免买到查封房。
今年1月,扬州许先生花431万购买了谭某位于上海市的一套住房。可没想到送件过户的第二天,房子就被南京秦淮法院查封了。原来,卖房人谭某在南京欠债,卖房那几天债主申请了诉前保全。现在谭某下落不明。接到许先生的反映后,记者采访了法院及当事人。
愁啊愁
400多万买房被法院查封
2010年12月下旬,在扬州做生意的许先生打电话给多年的好友兼生意伙伴谭某,要求对双方资金往来进行结算。谭某当时欠他150万元,就跟许先生商量,眼下手头没钱,可将上海普陀区的一套房子卖给许先生抵债。2011年1月5日,双方在上海某房地产服务公司签订了买卖合同,约定以431万元的价格成交。扣除债务后,1月6日,许先生替谭某偿还了260万元贷款,并支付各项税费合计46万余元。谭某将房屋交付给许先生,当天上午10点多,双方办理过户手续。
谁知不到一周许先生就接到通知:房子已被法院查封,无法办理过户手续。原来谭某在南京欠有高额债务,就在他们买卖房屋的那几日,债主提起诉讼并申请了诉前保全,1月7日,南京秦淮法院依申请对谭某在上海的两处房产实施了查封,其中就有这套。许先生的律师认为,许先生已经支付全部房款,拿到房屋钥匙,并且对于买卖没有任何过错,完全符合最高院司法解释里“不得查封”情形。许先生立即向秦淮法院递交了保全异议书,要求解除查封。秦淮法院召开了两次听证会,但未给出裁决结果。
近日,记者采访了负责此案的秦淮法院立案庭法官盛冰,他介绍:“1月7日,谭某的债权人申请诉前保全,称谭某很可能变卖房产转移资产,我们当天赶到上海将两套房产予以查封。几天后,许先生提出异议,称其中一套房屋已被他买下。我们发现查封当日这套房产确实处于交易中,但过户手续还没办理,产权仍在谭某名下。办理过户手续有20天的流程,前15天是形式审查阶段,产权归属不发生变化,在这期间法院是可以查封的。”
难啊难
一难,买主对卖房人债务是否知情?
盛冰说,许先生提到的那条司法解释仅适用于执行阶段,并不适用于诉前保全阶段。在这种情况下,法院按照处理涉诉信访案件的程序召开了两次听证会,这跟正式的异议听证会是有区别的,所以没有出具任何法律文书。
[page]许先生的律师认为,诉前保全从某种意义上来说也属于执行过程,可以适用最高院关于执行中查封财产的规定。抛开程序不谈,参与此案的法官均认为,就现有证据来看,不能确定许先生是“善意第三人”。听证会上,谭某的债权人提供了四份证人证言,均指证许先生跟债务人谭某是老乡兼好友,谭某卖房给许先生有转移资产躲避债务之嫌疑。许先生发誓说,自己绝对没有帮助谭某转移资产,债权人提供的证人证言都是道听途说。
二难,解封后债权人利益将受损
因房屋系不动产,所有权的转移自办理变更登记时生效。在签订合同至办理产权过户有一段时间,在此期间,因登记具有公示与公信效力,如卖房人因不能偿还到期债务,债权人发现房屋产权尚未作过户登记,可抢先申请财产保全,以保证将来实现自己的债权。法官提出一个疑问:如果给房子解封了,许先生的确可以取回房产,不受到任何损失,那么,跟谭某打官司索要债权的债权人的利益得不到保障,对债权人是不是不公平呢?法院现在对房屋进行查封,完全是依法办事。
法官说,目前许先生还有两条救济途径:一是解除合同,要求谭某返还购房款,并要求谭某承担违约责任;二是如谭某不能及时还款或与债权人达成协议,许先生亦可垫付相应的款项,由债权人申请法院解除房屋的查封后办理房屋过户手续,再向谭某追偿垫付的款项。但在许先生看来,谭某没有钱,就算赢了官司也没用,帮他还债则等于是背黑锅。1月底,秦淮法院一审缺席审理借贷纠纷并判决谭某败诉,谭某没露面,委托律师来南京上诉。由于还没进入执行阶段,房子眼下是“安全”的,但许先生担心,如一直不能解封,二审后债权人申请执行,法院就将拍卖房屋。
三难,其他补救措施缺乏可行性
提个醒
许先生说,从1月初到3月底,不足百日,他已经瘦了20斤,他怎么也想不通,自己怎么会栽在朋友手上。那么,如何才能避免买到查封房呢?
首先,在签订房屋买卖合同前,应先到房管部门查明所售物业的权属情况。
其次,在合同条款中设立相应的违约条款,比如约定“卖方保证对所售物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及中介公司和买方提供之物业资料及相关情况属真实合法”等类似条款,并进一步约定万一因产权问题引发纠纷,卖方要承担的责任。
第三,在合同履行时,可将房屋款项交由第三方保管,待房屋办理过户后再交付卖房人。这是极为重要的一点,一旦发生纠纷,可以将钱要回来。[page]
第四,为防止卖房人一房二卖或卖房后设立抵押等现象,当事人在签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,可依据物权法的规定,按照约定向房屋登记机关申请预告登记。
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