房贷风险提示 注意防范
导读：
在各家商业银行推出的消费贷款中，住房贷款已成了真正的“大户”。截至今年4月，中国建设银行累计发放个人住房贷款1500亿元;中国农业银行的这一数字是接近200亿;工商银行去年发放的商业性住房贷款较上年多增173亿元，占全行新增贷款的15%。
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住房贷款在消费贷款中一枝独秀的同时，也存在着相当多的问题。
数字游戏回归
不可否认，各家银行在住房贷款市场可谓是卖尽了力，打广告、做宣传、开辟新品种、提高服务质量等等，所有的目的就是要完成各家银行自定的任务。
而对于这些任务的实质内容的最最知情者却是房地产发展商。一位在北京拥有好几个项目的发展商曾经明确告诉记者，我们过去是到银行求着办贷款，现在则是银行求着我们帮他们放贷。
去年上半年，他手中的一个项目开盘，北京市一家银行的房贷部找上门来，表示如果能够帮助他们银行完成8000万的个人住房贷款，银行就可以为这家发展商提供2000万的贷款。于是这个项目的销售人员在短短一个月的时间内办了25笔住房贷款，几乎相当于一天一笔，而在这个时间段内，这个项目也仅仅销售了35套，而这25笔贷款的总金额达到了4000万。到去年年底，这个发展商通过这个项目为银行完成了1.3亿元的房贷任务，作为回报，这家银行给了这个发展商3000万的贷款。
类似这样的事情并不少见，不单北京这样，全国各地都有着不同的操作手段，目的就是一个，完成总行下达的任务。
当然，银行开展业务不能坐在屋子里等人来求，但是同样应该避免的还有这种为了数字而产生的数字。
北京的这个发展商就明确表示，开始时银行对于贷款条件审查的十分严格，到后来因为要赶在一个时间点之前完成任务，符合10年七成按揭的做了15年、20年，手续不全的也先放贷，后办手续。
或许这家银行完成了一时的任务，但是却不敢保证几年以后会不会有风险。
骗贷出现
据中国农业银行房改处副处长罗华梅介绍，目前有的地方已经出现了开发商与业主勾结恶意骗取银行住房贷款的情况。
据介绍，有的开发商手中有好几个项目，因此资金上的缺口比较大，常常是拆东墙补西墙，于是，有的开发商就与业主勾结，先抬高购房者所购房产的价格，值30万的房产告诉银行价钱是60万，之后买通银行相关的评估人员，于是花30万元买房的购房者办理的是60万的按揭贷款，银行把资金打入开发商的账户上后，开发商就把多得的那一部分贷款投入自己的其他项目，同时每月补给业主一部分资金用来还贷。
如果运转得好，开发商用相当于个人贷款的利率贷到了资金用于新的投资，而这种个人住房贷款的年限又非常长，10年、20年的还款期对于开发商来说可以轻轻松松地进行再投资。
实际上，如果发展商的资信程度够高，投资也很有效，对于银行来说并没有什么风险，能够按时还款，同时贷款数额又大，银行很难拒绝。但是，这些都存在前提条件：投资回报的稳定性、资信程度，如果一旦发生投资失误，倒霉的只能是银行。更为可怕的是，有的人干脆就是想骗钱，先买下一个烂尾工程，把自己的亲戚朋友叫上，再在银行里找个内线，一下子贷走几千万，然后销声匿迹。据有的银行透露，这种情况已经发生多起。
抵押担保让人为难
银行高喊风险控制有好几年了，因此对于信用程度不高的个人贷款更是提高警惕。
一般说来，买房贷款一般都是抵押贷款。这种抵押是每一笔住房贷款都有的，建行1999年为71万户办理了住房贷款，也就是说，建行手中现在有71万套房子，不用多，1%的风险都会让建行背上7100套房子的负担。
中国建设银行住房与建筑业信贷部的周天竹就认为，处置抵押物对于银行来说比较困难，如果抵押人不履行债务时，银行的抵押权难以实现，抵押物变现难，拍卖成功率不高，即使拍卖成功，也因需缴纳各种费用，到头来，银行落得个“赢了官司输了钱”的下场。
中国农业银行房改处副处长罗华梅也认为，很多案子银行能赢，但是执行起来就难了，公民有居住权，你就是再有理，也不能把人家的东西扔出去，把人赶到街上吧，这样一来，银行名下有再多的房产也动不得。
当然，这种执行方面的困难已经开始解决了。上海市就在市郊建了一批廉租房，专门提供给出现类似情况的居民。但是这种制度仅仅在上海有，而其面积也非常有限，全国的其他地区都没有这种配套的措施。周天竹与罗华梅都认为，这种措施的建立完善必须要由政府出面，作为一种社会保障措施来实施，银行自身没有这种能力，更没有这种权利。
保险不配套
据了解，目前办理个人住房贷款必须要购买抵押住房的财产保险，用以防止抵押物的损失。但是罗华梅认为，光是一个财产保险并不能防止所有的风险，比如贷款人在贷款期限内的生老病死、失业下岗、意外事故，造成贷款人无力还贷，这使得银行非常被动。
罗华梅介绍，法国在办理个人住房贷款时还要求购买人寿保险，这样在发生贷款人方面的风险时，保险公司可以进行赔偿，从而降低商业银行的风险。
周天竹也表示，现在很多购房人的离婚现象也让银行头痛。离婚前共同还贷，离婚后得到房子的人说：“不是我买的房子，是法院判给我的。”而没有得到房子的说：“房子我没住，我不还钱。”这样扯来扯去，房子照住，房款没人管。[page]
竞争怕无度
无论如何，所有的商业银行都看到，个人住房贷款市场是一个前景广阔的市场，因此所有的商业银行都在拼命占有市场。竞争是好事，怕的是过度竞争。
据说有的地方银行为了抢占市场，在完成人民银行规定的硬条件之外，对软条件掌握大不相同。有的银行办贷款可以不买财产保险，有的银行不用开发商交保证金，对于贷款人资信情况的审查也是松松紧紧，参差不齐。于是贷款人常常拿着同一个申请递给不同的银行，谁的条件简单、谁的速度快就找谁，风险也就此产生。
据介绍，目前各家商业银行在住房贷款上的不良资产率大约为1%，但是这仅仅是开展个人住房贷款几年以来的数字，期限长的住房贷款风险还没有集中出现，几年后、十几年后的风险谁人能保证呢?
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