因政策原因是否可以单方解除购房合同？
导读：
因政策原因，导致买房无法贷款，退房是否属于违约行为，是否属于不可抗力因素，能否退定金，是否需要支付违约金?这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么从约定;如果没有约定的，那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢?
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买房人声音：
房子是我千挑万选选中的，可贷不到款我只能退房，凭什么不是我的原因还要我付违约金?
今年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的栾 女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，栾女 士向开发商提出退还首付，开发商则以栾女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。
律师看法：
购房人是否需要承担违约成本，关键得看合同中有无特别约定。
针对栾女士这种因政策原因导致无法贷到款或贷不到足额款的情况，上海金能律师事务所岳文辉律师指出，上海市房屋土地资源管理局和上海市工商局制定的 《上海市商品房预售合同示范文本(2005版)》中有专门的说明：“因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双 方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议;协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方解除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面 通知后，将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，甲方已收取的全装修价款(包括利息，利息按中国人民 银行公布的同期存款利率计算)一并退还乙方。”
“如果开发商采用的是此版本的合同文本，购房人可据此条款单方面解除合同，并要求开发商退还已经收取的首付款和利息。不过购房人还应认真核对合同，有 的开发商会专门在文本中单独约定‘购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足’，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违 约金。”岳文辉认为，如果真的需要退房，最好还是与开发商协商处理，实在不行再通过法律手段解决。
对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规 定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”岳文辉认为，此次出台的新政可归为“不可归责于当事 人双方的事由”，如在签订的意向书或合同中，没有“贷款不成需自筹资金补足”的约定，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。
政策调整是否构成不可抗力?
一、主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。
我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。 所谓“不可抗力”，根据《合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件： A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件;B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。[page]
从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
并且，这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价，抑制投机炒房活动带来的不利影响，不是不可预见的因素，也不具有偶然性。理由是：一、过去，2007年出台过类似的调控政策;二、房价虚高到了泡沫阶段，已经高到了全国人们喊打的地步了，作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台，且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨，特别是春节前后一段时间，但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象，仍大量进行投机活动或者高位购置房产，显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以笔者认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由，二、主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定。仅在2009年最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：(二)“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。
因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化;2、情势变更为当事人不能预见;3、情势变更必须不可归责于双方当事人;4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前;5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
同意者：从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非买房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。
反对者：情势变更一般主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，而这次新政不论是首期款的提高以及利率的上涨，仅仅能视为购房者买房的一个风险。因为在2007年房产市场非常火爆的时候，贷款利率一再提高、首期款额度要求严格的前提下，几乎所有购房者仍然愿意继续履行合同，同时卖方也未能主张情势变更要求解除合同而再将房屋另售高价。所以，新政带来的仅为购房者的商业风险。若是认定为“情势变更”而解除合同，很容易让部分仅因预计房价会下跌而不愿意继续购买房屋的购房者搭顺风车，从而影响卖方的利益，从法理角度来说是不公平的。
笔者认为：对于因贷款政策变动主张情势变更解除合同的：首先、签订合约的时间必须是在2010年4月14日之前;其次、在合同中有无明确约定贷款不能获得如数通过应如何操作的条款。若有约定从约定;最后、当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。如何说明自己购房前后出现了不能预见的和防止的“情势变更”，并且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同，还需进一步举证。
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引用法条
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