新房贷客应缩短调息期 房贷账需要重新梳理
导读:
今年9月、10月央行连续两次降息,预示着贷款利率步入了下降通道,对购房族来说,今后贷款买房的压力变小了,一定时期内还贷账单有望持续做“减法”,不过银行理财专家提醒,在降息周期,市民“房贷账”需重新规划梳理,以便为自己争取最大利益。
新房贷客应缩短调息期
昨天公布的9月份CPI数据为涨4.6%,环比回落0.3个百分点,再度引发市场降息猜测,而我国进入降息周期已成现实。
经过两次降息,目前5年期以上商业贷款基准利率为7.47%,5年期以上公积金贷款利率为4.86%。考虑到银行对大多数购房者给予下浮15%的优惠利率,目前多数房贷实际利率更低。两次降息后购房族实际月供减少了多少?深发展银行的专家算了笔账:两次降息前,5年以上贷款基准利率为7.83%,下浮15%后利率为6.6555%;目前5年以上商业贷款优惠利率为6.3495%。假设贷款50万元,按20年等额本息还款计,那降息前月还款额为3773元,降息后月还款额为3683元,月供减少了90元。如按基准利率算,降息前后的月供减少了110元。
但多数购房族眼下还不能立即享受降息的好处,因为他们和银行已约定按年调整利率,因此月供减压要等到明年元旦。为此专家建议新的房贷客户,在降息周期,应主动缩短调息期,与银行签定按季度、按月调整利息的合同。这样降息减少的月还贷额变化,将更快地体现出来。事实上,9月降息后,按季或按月调息的房贷客户,已开始少还月供了。而11月1日起,按月调息的房贷客户,还能提前两个月享受到月供减压的实惠。
当然按季或按月的调息方式,在加息周期就不划算,但考虑到降息周期才起步,未来1到2年这种趋势有望延续,所以房贷客户仍有调整的必要,而且未来即使重新回归加息周期,房贷客户可采取提前还贷或浮动利率转固定利率等方式,为自己减压。
房贷利率固转浮应算成本
在降息周期,先前选择了固定利率房贷的市民,可能要为多付利息发愁了。以某银行固贷为例,降息前后,该行10年期固贷利率均为6.93%,而浮动利率目前已降至6.3495%(下浮15%),假设贷款20万元,固贷一年要多还500元左右。一旦继续降息,那固定利率与浮动利率房贷的利差将越来越大。
据记者调查,目前多数开办固贷业务的银
行,都提供固转浮服务,但需要支付一定的违约金。据介绍,对已办理固定利率房贷,且贷款存续期在1年以上的,缴纳一定违约金后可固转浮。银行人士表示,房贷利率是否要固转浮,需先算一笔账,如果转为浮动利率后节省的利息,比违约金多,调整就是划算的,否则不如不转。一般说如果固贷办理的时间不长,固转浮还是划算的。如果不想缴违约金,可以先把剩余贷款提前还掉,再按浮动利率向银行重新申请贷款。
是否提前还贷因人而宜
有人建议,降息后提前还贷计划可推迟进行。对此专家认为,是否提前还贷因人而宜。眼下市场并不景气,缺少高获利的投资渠道,如果手头有闲钱,还是应提前还贷。此外如果还款期限已过半的等额本息贷款,此时一半以上利息已还完,所剩贷款余额主要是本金,提前还贷的意义并不大。
当然如果有较好的投资渠道,提前还贷计划最好暂缓,应拿这笔钱进行投资。理财方略告诉投资者,保持适当的负债率,有利于加速资产增值。
专家还建议,目前公积金贷款利率也处于下调期,相对商业贷款利率水平更低、月供负担更轻,一笔20万元10年期的公积金贷款在降息后,总利息支出可节省近5000元。因此手头闲钱应先归还商业贷款,而保留剩余的公积金贷款,这样可保证手中资金的流动性,一旦投资市场回暖,可灵活应对,赚取较高的投资利润。
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