如何最大限度地利用公积金贷款?
导读:
如何最大限度的利用公积金贷款购买房,公积金贷款和商业贷款如何分配,为你解答一二。
按揭后转公积金贷款不可行
记者:虽然规定个人公积金贷款额最高可以达到25万元,但是实际上贷到这个数额的人似乎并不多,我身边的不少朋友都说自己的房屋贷款绝大部分都是商业贷款。现在算起来,发现挺不划算的。
张雄:我们可以算一笔账,申请住房公积金贷款一个人最高可以贷到25万元,以20年贷款期为例,商业贷款方式下还给银行的钱每月比公积金贷款多151.35元,20年下来利息差达36320元。
记者:这么多啊!如果已经办了按揭贷款,现在想提高公积金贷款的比例行不行呢?
马玺华:按现行的政策来说一般是行不通的。就算可以,也需要做担保什么的,各种手续费一除,也不划算。不过还没买房的人就可以根据个人的情况,用足公积金贷款。
记者:但是实际上真正贷到25万元公积金贷款的人并不多,是条件不允许还是有其他原因?
张雄:这里有几个原因,一是申请公积金贷款有一个前提,如你所在的单位可以提供住房公积金,帮你办理住房公积金贷款。二是现在公积金管理中心委托银行贷款;但并不是对所有的银行都委托,而楼盘的开发商一般也只是和一个或几个银行有合作,如果那几个银行不能办理,也就贷不到公积金了。
用不同方式贷款房价不同
张雄:另外,公积金贷款一般审批速度相对比较慢,一般要一两个月。这样开发商资金回笼的周期不一样。所以有些开发商会把这一两个月资金回笼的影响考虑进来,使得用商业贷款和用公积金贷款买房所获的折扣有所不同。
马玺华:办理公积金贷款还必须符合这么几个规定,一是是否符合申请公积金贷款的条件,如果是广州市户口,在申请贷款的时候必须是连续缴纳6个月以上的公积金,外地户口必须是连续缴纳12个月的公积金,还有一定的房屋抵押产权明细,购房行为要真实,产权要清晰。其次就是关于数额方面的限制,规定了单个人最高公积金贷款数额为25万元,两个人最高可以贷到50万元;再次公积金贷款的数额最高不能超过房价的八成,现在实际上不少都是七成左右。
另外还要看你每个月缴纳的公积金额度。公积金贷款总额=(每个人目前缴存的公积金余额+每个月缴纳的公积金×从现在到退休时的月数×1.5)×具公积金贷款资格的申请人数。但是要注意的是即使算出来数目超过25万元,也只能以25万元为最高限额。[page]
刘向东:如果有可能的话,可以尽量集中更多的有申请公积金贷款资格的家庭成员在一起申请,因为公积金贷款要按人来算,人数越多就有可能会多贷一些公积金贷款。
权衡利差房价差后再确定比例
刘向东:目前用商业贷款和混合贷款买房的实际价格可能会有一些差异。有的开发商只给纯商业贷款优惠,在这种情况下就要权衡清楚,比较利差和房价差,再确定贷款的比例和数额。
张雄:另外,还得考虑房价差额存到银行能有多少利息。1万元按照最划算的方式存入银行,20年最多储户可得利息7000多元。
马玺华:目前5年以上的公积金贷款利率和商业贷款利率相差1.098%,如果借款30万元,其中可贷25万元的公积金贷款,商业贷款和混合贷款两种方式房价相差1.5万元,则使用足额的公积金贷款10年以上才可能划算。
张雄:另外,提前还贷时要有个先后顺序,一定要先还商业贷款,再还公积金贷款部分。
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