房贷巧安排 省钱办大事 房贷巧安排 省钱办大事
电话：95555 5825555
时间：5月18日
地点：招商银行理财中心
主持人：杨炜峰（本报记者）
嘉宾：周超（招商银行
厦门分行零售银行部个贷中心经理）
杨捷（厦门银保咨询服务有限公司首席顾问）
於军（热心读者）
主持人：
大家好，欢迎来到本期的理财咖啡座。提起最近的热点，不得不说还是让人牵肠挂肚的房子。利率调高了，房贷首付提高到五成的消息也在“捕风捉影”中。年初的时候，咱们的咖啡座也聊过房贷的话题，但就这几个月间，同名转按、固定利率房贷、先入住后还款……一下子又冒出许多新鲜“玩意儿”，应读者於军先生点题，今天我们还是把“炮火”对准房贷。
提前“变现”房屋增值部分
於军：
原来其实我并不关心房贷，反正第一套房子已经还了5年多的按揭，还得也已经挺顺手的。主要是前段时间想买车，手头拿不出钱，朋友建议我拿房子去抵押，我说这房子早押给银行了。朋友笑我落伍：抵押的房子怎么就不能动？
周超：
刚才主持人说到“同名转按”，其实解决的就是这个问题。原来一套房子抵押在银行，就等于“捆死”了，房子增值了也没用。像於先生说的，要买车了，假设你在某家银行还有30万元没还，就可以用“同名转按”来解决。我再假设你的房子当初买了 50万元，但现在评估起码值80万元，我们可以给你七成的额度，就是56万元。这里面先分出30万元去还原来的按揭，多出的26万元就可以用来买车了。
杨捷：
这个意思就是，房子增值的部分可以提前“变现”？
周超：
对。“变现”后多出来的额度，买车、买房、装修甚至上学、旅游都可以用得上。
杨捷：
我现在的许多客户，是中小企业主，他们最苦恼的事情是，缺流动资金，惟一可以抵押的房子在按揭当中，你们的“同名转按”多出来的额度能不能用来做经营性用途？
周超：
一开始是不行的。但我们和杨先生一样，也碰到许多客户提出这个问题，现在我们把这个用途也开出来了的“同名转按“业务新增加了经营用途，这样客户转按多出来的额度即可用于消费，也可用于经营，客户就更加方便了。另外，近期招行还推出了个人经营性贷款品种，同样可以做成循环额度的方式，最高额度可达500万元，期限最长5年，用来做流动资金或固定资产投入都可以。
主持人：
我插一句话，假设我现在想自己办一个企业，是不是就可以这样来申请了？
周超：
这还不是创业贷款的概念，必须是有两年成功经营历史的个体工商户、私营企业、合伙企业的业主，才可以成为经营贷款的借款人。有一点特别要注意，你不一定要有厦门户籍。
於军：
我的房子“转按”以后用来买车了，我用亲戚朋友的房子来抵押做经营贷款行不行？
周超：
可以。一般来说，直系亲属的房产可以用来做抵押，只要是房产所有者同意并且签字。顺便提一下，招行经营贷款抵押的房产不限于住房，商铺、写字楼一样可以用来抵押。
房贷还款方式多达8种
主持人：
说到经营企业，似乎觉得挺遥远。我看，现在更多普通老百姓关心的房贷问题，还是还款压力或者说利息支出的问题。贷了款，首先要面临的就是每个月一笔不菲的还款，利率又在不断上调，压力真的不小。
杨捷：
前几天看到你们晚报关于招行新推出一手房“入住还款法”的报道，我研究了一下，最长的一年时间里，只还利息不还本金。对于大部分购房者来说，付完首期款以后，剩下的几个钱用来准备装修、买家具什么的，也已经挺紧的。我一个朋友就是这样，办完按揭，还得找人借装修的钱。如果有一年的缓冲期，压力会小很多。
周超：
杨先生说的这种情况有一定的普遍性。最近我们也动了脑筋，和百安居做了一个“捆绑”。就是在招行办了住房按揭的客户，只要有一张招行信用卡，到百安居办理装修或购买装修材料时，可以有最高15万元额度的分期付款，等于是在原来按揭的基础上，又多了一个装修贷款的额度。
於军：
但是装修贷款也得还钱啊，还是有压力。
周超：
和“入住还款法”类似，这部分装修贷款我们也有半年的延迟付款期，你刷完卡把装修材料领走，7个月以后才开始还款，还是可以打一个时间差的。
主持人：
看来银行的政策还是要用足。解决了初期还款的压力，可是利息还是个问题。有个同事打电话问我，办贷款怎么还才省钱？我花了十几分钟时间，跟她解释什么叫“等本”、什么叫“等额”，后来干脆让她自己找银行问吧，好像利息差别也不大。
杨捷：
有差别！“等本”是指等额本金还款，就是每个月还的本金相同，但利息支出是逐渐减少的；“等额”是指等额本息还款，就是每个月还的本金加利息相同，这种方式下，本金还的速度比较慢，利息支出肯定要高一些。
周超：
在来“咖啡座”之前，我根据主持人的要求做了一个计算。以贷款10万元10年期为例，用“等本”方式还款，总利息支出是28994.76元；而“等额”方式还款，利息支出是31729.18元，相差将近3000元。
主持人：
这么说差别还不小，那能不能这样，我也不“等本”，也不“等额”，就是想一开始还得多，然后每个月本金固定地少还一点，这样本金还得快，利息也会跟着少啊。
周超：
能啊，招商银行为客户提供多达8种的还款方式，可适应不同情况的客户，其中有一种这个叫做“等额递减还款法”的，你可以自己设定每期少还多少金额我们可以做。我也算好了，你看，同样10万元10年期，假设每个月少还10元，首期月供 1635元，最后一期月供只要445元，总的利息支出是24882元，比前面两种方式都少；而如果你每个月是少还15元，咱们算算看，最后的利息是 21458元。你知道吗，同样额度和期限的公积金贷款，总利息支出算出来是24887元，这意味着，只要把还款方式变一下，甚至比公积金贷款还划算多了！
杨捷：
不算不知道，一算还真有门道。咦，有等额递减，那有没有等额递增呢？
周超：
有啊，就是前面少还一点，每个月逐渐递增。这种方式比较适合谁呢，就是刚刚参加工作不久、经济基础较差的年轻人，想买房，还款能力又比较弱，就可以选择等额递增了。当然，这种方式的利息支出就要高一些了。
於军：
你刚才不是说到“入住还款”吗，我能不能先申请“入住还款”，一年后用等额递减还款？这样最划算了。
周超：
哟，这个目前规定是不行的。“入住还款”后的还款方式，只能是“等额”或“等本”。行的。但我们和杨先生!
想用固定利率房贷得趁早
主持人：
最后我还想提一提固定利率房贷的问题，央行调高利率了，对固定利率房贷应该是个利好，购房者的反应是怎样的呢？
周超：
来咨询的人不少，但很多人也还是在犹豫，关键还在于对央行是否继续加息的判断。
杨捷：
从国内宏观经济发展的趋势上看，进入加息周期是比较明显的。我个人的看法是，要做固定利率房贷还是得趁早，因为将来央行每次加息，固定利率的“报价”还会上调，早办早有优惠啦，是不是？
主持人：
我也同意杨先生的观点。时间关系，今天咱们就聊到这里。还是那句话，房价咱控制不了，但银行的政策要用足，尽量让自己多省点钱，多办点事，把自己的居家小日子安排得更有滋有味。
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