包装修房屋再转手纳税 不得重复扣除装修费用
导读:
核心内容:买了包装修的二手房再转手计税还能扣除装修费么?下面,法律快车小编为您讲解购买超过5年非普通住房对外销售的相关税费计征方法。
明确说明个税计征时,购房款及交纳的相关税费可以扣除,但合同注明房价款中含有装修费的,不得再重复扣除装修费用。
案例:
买了装修房5年后转手
市民老徐2007年3月购买了一套建筑面积为150平方米、套内建筑面积为124平方米的商品房。支付房款160万元,缴纳契税4.8万元,实际支付住房按揭贷款利息22万元。购房合同注明房价款包装修,但老徐又另外支付10万元用于装修。契税完税证日期为2007年3月29日,《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年2月5日,房屋产权证日期为2009年1月4日。老徐另有一套住房。2012年4月1日,他将此房以200万元卖给刘先生。
计税:
可差额征收营业税
广州市地税局介绍,老徐应按“销售不动产”税目缴纳营业税,税率为5%,同时还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。本案例中,交易住房建筑面积超过144平方米,且套内建筑面积超过120平方米,属于非普通住房。以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始,以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束,购买时间超过5年。将按照其买入与卖出房屋的价格差额征收营业税。
由于老徐能够提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票,因此其应缴纳营业税及附加=(售房收入-购房价款)×(5%+0.6%)=(2000000-1600000)×(5%+0.6%)= 22400元。[page]
市地税指出,由于该房产不是唯一的家庭生活用房,不能享受免征个人所得税优惠政策。老徐能够提供合法有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料,可据实征收个人所得税。
不过,案例中原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。因此老徐购买的装修房不得再单独扣除10万元装修费用。
而老徐向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息22万元,可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。因此合理税费= 22400+220000=242400元。应缴纳个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(2000000-1648000-242400)×20%=21920元。
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