关于预售许可证与购房合同的效力
导读:
核心内容:预售许可证与购房合同的效力是怎么样的?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍预售许可证和购房合同的效力问题。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
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案情简介:
2002年8月6日顾某与某房地产开发公司签订认购书,订购某商业广场4号商铺约210平方米及103号办公室约140平方米,商铺单价为每平方米16500元、办公室单价为每平方米5500元,2003年9月10日以前交楼。顾某当日即依约支付了房款80万元,房产公司以参建款名义出具了收据。开发商承诺待取得《商品房预售许可证》,即书面通知顾某签订预售合同但预售许可证办妥后,房产公司却表示房价已上涨,要求按商铺每平方米32000元、办公室每平方米7500元的单价来履行协议。顾某愤而起诉。2003年6月法院判决:购房协议有效,双方应按原协议履行合同。
律师点评:
一、认购书实为预售合同
《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记的有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,双方所签订的认购书对商品房的基本状况、价款、付款时间、交付时间等均作了明确约定,已具备预售合同的主要条款,且开发公司已收取了顾某交付的购房款,因此应认定商品房买卖合同已经成立。
二、预售合同的效力
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》强制性地规定商品房预售必须取得《商品房预售许可证》。《解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案开发公司在顾某起诉前已取得预售许可证,购房协议应为有效。房产公司因房价上涨而故意毁约,违反诚实信用原则。故法院判决双方应按原协议履行合同正确。
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