商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

　　◎ 张翔

　　一、关于商品房销售广告和宣传资料的问题

　　作为商品房销售的一种行之有效的促销手段.商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在

　　早已司空见惯。因其图文并茂，购房者很容易被它误导和蒙骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠

　　纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成

　　为要约应具备的法定条件。

　　(一)商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定

　　依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订人合同中的广告、宣

　　传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”，那么当购房者受到虚

　　假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时.其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，

　　而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说.显然是不公平的。

　　针对上述这一问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的

　　规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关

　　设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视

　　为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约

　　责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理，即

　　使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释

　　无疑保护了广大购房者的合法权益，也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不

　　法行径.最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。

　　当然.最高法院《解释》毕竟只是原则性的，在解决具体纠纷中仍会产生歧义，特别是究竟什么算是

　　$本文系广州市“十一五” 规划课题“商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究”(06YZ517)研究成果。

　　作者简介张翔，华南师范大学政治与行政学院副教授(广东广州，510630)。

　　“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”可能各执一词，但这并不妨碍司法机关根据

　　《解释》的规定作出适当的裁定。

　　(二)商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件

　　根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内

　　容符合以下三个条件时，应认定为要约。

　　一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设

　　施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣

　　传.不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失

　　的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实

　　际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。

　　二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特

　　定的，如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85%等。而像小区“具有欧洲

　　园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定。若

　　当地的法规对相关问题已有具体规定，开发商的宣传广告做出相应承诺，应视为要约。如根据《北京市城

　　市绿化管理条例》第13条第一款的规定，新建居住区的绿化面积不低于30%，并按居住人口人均2平方

　　米的标准建设公共绿地。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积，此广告应认定为要约。

　　三是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大

　　影响。如：A公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光花园一楼全部带院”。原告朱某与A

　　公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以80万的价格购买被告开发建设的阳光花园B1号楼101室商

　　品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。法院认为：被告A公司制作的预售宣传广告称“阳

　　光花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告A公司应予履行。遂判决被告A公司沿

　　阳光花园B1号楼101室东外墙自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。在商品房交易中，购房

　　者正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，并且这些说明和允诺

　　对房屋价格的确定起了重要作用。

　　二、关于商品房认购协议的问题

　　商品房认购协议，是商品房交易过程中的一种法律文书。该文书在购房者与开发商签订正式的商品房

　　买卖(预售)合同之前由开发商事先拟好，购房者只需填写本人的一些基本情况，最后双方签字即可。其

　　内容一般包括：买卖双方的基本情况、房屋位置及面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预

　　售)合同的期限等。由于现行法律法规尚未对商品房认购协议做出较具体的规定，使得商品房认购协议常

　　常成为开发商与购房者发生纠纷的焦点

　　(一)商品房认购协议的性质

　　首先，认购协议是一种独立的合同。我国《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然

　　人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 购房者与开发商的法律地位平等，

　　为平等的民事主体，认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议.

　　因此，认购协议应是一种独立的合同。

　　其次，认购协议是一种预约合同。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面

　　协议，其最显著的特征是：它约定的是当事人双方为将来订立正式合同应履行的继续磋商的义务。商品房

　　认购协议是购房者与开发商就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定，并不是对商品房买卖结果进

　　行的直接确认。因此，商品房认购协议与商品房买卖(预售)合同是预约合同与正式合同的关系，它不是

　　正式的商品房买卖(预售)合同。

　　再次，认购协议是一种采用格式条款订立的合同。依据我国合同法的相关规定，所谓格式条款，是指

　　合同当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房认购协议是开发[page]

　　商未与购房者协商，事先单方拟定，可反复使用，购房者只需签字的一种典型的采用格式条款形式订立的

　　合同。格式条款具有节省人力、物力、财力的优点，但它毕竟是由当事人一方拟定的，它很容易沦落为霸

　　王条款，即或免除自己的责任，或加重对方的责任，或排除对方主要权利的不平等格式条款。商品房认购

　　协议即是如此。某些开发商为了赚取巨额利润，利用自身信息上的优势和经济上的强势.往往将认购协议

　　设置为一种霸王式合同。

　　(二)商品房认购协议的效力

　　商品房认购协议作为商品房买卖的预约合同，其法律效力具有特殊性，主要表现在以下几方面：

　　一是双方当事人的主要义务是依据认购协议，在约定的期限内就法律规定的商品房买卖(预售)合同

　　所须具备的主要内容继续诚信谈判，以求最终订立正式合同。一方面，购房者不能凭借认购协议，要求开

　　发商签署正式合同，履行交房义务。另一方面，开发商也不能据此认购协议要求购房者签署正式合同，剥

　　夺购房者继续协商的权利。双方当事人如果尽到了诚信谈判义务，即便最后没有签订正式合同，均不承担

　　责任。

　　二是鉴于认购协议是以格式条款的形式制订的合同，开发商应当承担更为严格的法律责任。一方面，

　　开发商在与购房者签订认购协议时，应本着诚实信用的精神详细介绍此项物业的有关情况，不能弄虚作

　　假。另一方面，开发商不得以格式条款的方式免除自己的责任，加重购房者责任，排除购房者的主要权

　　利。我国《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确

　　定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要

　　求，对该条款予以说明。”

　　三是在某种情况下，认购协议与商品房买卖(预售)合同具有同等法律效力。最高法院《解释》第5

　　条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第l6条规定的商品房买卖合同

　　的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”众所周知，

　　如果认购协议包括了正式合同中的全部实质性条款.并且双方又有实际履行的行为，则表明双方当事人确

　　有缔结正式合同的诚意，这种认购协议具有约束双方当事人必须签订正式合同的效力。不过，在现实生活

　　中，属于这种情况的认购协议非常少见，因为它失去了认购协议作为一种相对独立的预约合同所本来具有

　　的功能和作用。

　　三、关于商品房的质量问题

　　商品房的质量与人民群众的生活以至生命安全息息相关，加之价格昂贵，因而购房者对此极其关注。

　　然而，某些开发商为了牟取巨额利润，不顾购房者的切身利益，购买质量低劣、价格低廉的建筑材料，甚

　　至偷工减料，将开发成本降至不能保证质量的地步，时常引起与购房者之间的冲突。那么，在商品房质量

　　问题上，相关法律是怎样规定的呢?

　　(一)关于商品房质量的相关法律规定

　　关于商品房的质量，我国《建筑法》第6l条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑

　　工程质量标准。有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建

　　筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 由此可看出，

　　开发商具有商品房质量保证义务，在向购房者交付房屋时，必须提供相关的竣工验收合格的资料。竣工验

　　收资料，各地情况不同，如有的地方要求有综合验收报告，有的地方则要求有工程质量验收报告，有的地

　　方要求两者都需具备，这由各地的建设主管行政部门具体规定。

　　我国《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量

　　不合格的.可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退

　　房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第

　　35条也作了类似规定，即：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住

　　宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承

　　担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付

　　之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成

　　的损失承担赔偿责任。

　　实践中，商品房的质量问题，在开发商交房时，购房者往往很难发现，只有在人住三五个月甚至一

　　年、两年之后，它才会慢慢地显现出来，因此应当充分保障购房者对所购商品房申请重新核验、保修方面

　　的权利。

　　(二)在商品房质量问题上购房者的权利与开发商的责任

　　一是购房者解除合同和损失赔偿的请求权。对于房屋主体结构质量以及其他严重质量问题，最高法院

　　《解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质

　　量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条第一款规定：“因房屋质量

　　问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 由于房屋主体结构质量问

　　题以及其他严重质量问题关系到房屋使用者的生命财产安全，并且这种标的物交付无法实现合同的目的，

　　因而司法解释赋予了购房者解除合同和赔偿损失的请求权，也意味着开发商应当承担不能按照约定的质量

　　标准交付标的物违约责任。

　　二是购房者修复和损失赔偿请求权。对商品房主体结构之外的非严重的其他质量问题，为了维护房地

　　产市场正常的交易秩序、实现社会资源利用的最大化，我国《合同法》第1l1规定：“质量不符合约定的，

　　应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定

　　仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重

　　作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。最高法院《解释》第13条第二款进一步明确规定：“交付使用

　　的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修

　　复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这就确[page]

　　定了开发商应具有修复的民事责任。

　　四、关于商品房迟延交付的问题

　　商品房交易中由于买卖合同的标的物为不动产，其不可预测的风险多，因而屡屡发生开发商迟延交付

　　的情况，并由此引发纠纷。这在商品房买卖合同纠纷中属于比较常见的类型。

　　开发商迟延交付商品房的原因很多 既有自然现象的因素，如在施工过程中发生了几级以上的台风.

　　导致施工不能如期进行;也有人为的因素，这里既包括政府行政行为方面的原因，也包括购房者无故拒绝

　　受领房屋等原因，但更多的还是开发商本身的原因，如资金短缺、审批手续欠缺、与代理销售人之间产生

　　矛盾、建设行为不规范等。涉及商品房迟延交付，关键要解决两个问题：一是对迟延交付的认定，二是迟

　　延交付的责任承担。

　　(一)对商品房迟延交付的认定

　　商品房买卖(预售)合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约

　　定，以至经常引发对是否为迟延交付的争议。最高法院《解释》第1l条第一款规定：“对房屋的转移占有，

　　视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 根据这一规定，在当事人没有约定时，对商品房的交

　　付使用应以对房屋的转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”作为标志。这与我国《合同法》对“交付”

　　的规定不同。合同法中“交付”是物权理论上的物权变动，而最高法院《解释》所规定的“交付使用”是

　　一种有权占有事实状态，并不必然产生房屋所有权的变动。如果开发商履行了交付使用商品房的义务，但

　　这并不意味着开发商的合同义务同时履行完毕，还须协助购房者办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给

　　购房者。

　　在司法实践中，开发商对其迟延交付行为往往会提出一些抗辩理由，各地法院对这些抗辩理由是否成

　　立也时常存在较大分歧。本文认为，对开发商提出的抗辩理由应作具体分析：第一.对以自然现象为表现

　　形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立;若气象专

　　家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。第

　　二，对以人为因素为表现形式的抗辩理由，若因买受人及政府机关之外的第三人原因导致的迟延交付.抗

　　辩理由不能成立;若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立;若因购房者拒绝受领

　　导致的迟延交付，应当甄别其拒绝受领理由的正当性，理由正当，开发商的抗辩理由不成立，否则。抗辩

　　理由成立。第四，如果开发商迟延交付房屋属于双方当事人在买卖合同中约定的免责情形.那么应遵照双

　　方的意思表示.其抗辩理由成立

　　(二)商品房迟延交付的责任承担

　　迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：

　　首先，根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。

　　其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第ll3条规定：

　　“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定.给对方造成损失的.损失赔偿应当相当于因

　　违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应

　　当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品

　　房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此.最高

　　法院《解释》第l7条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使

　　用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定 ” 这一

　　规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就

　　是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。

　　责任编辑：柏桐