出租房屋甲醛超标,是否可以解除租赁合同、返还租金、赔偿损失？

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-01 01:07:41 人浏览

导读：

网摘要：出租房屋甲醛超标，远远超过《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的标准，二审法院认为，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。房东提供的住房自始存在甲醛超标问题，不适合居住

网摘要：
出租房屋甲醛超标，远远超过《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的标准，二审法院认为，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。房东提供的住房自始存在甲醛超标问题，不适合居住，如果要求承租人为此支付租金，有悖于民事行为公平合理的原则。”

案例法国小伙子状告中国房东房屋空气质量是否构成解约理由

　　在绿色、环保、健康逐渐成为生活品质重点的今天，一起法国房客状告中国房东的环保诉讼，引起了社会广泛的关注。
　　空气中甲醛超标是否构成解除合同的理由，已经支付的租金是否可以要求返还？本案既具有新颖性，又有一定的代表性。
　　承办法官卢薇薇表示：“出租人交付的房屋存在‘瑕疵’，因而出租人违反了对合同标的物的默示担保义务，构成不适当履行，承租人有权要求解除合同、返还租金。”

　　【案情追溯】

　　A　新居空气甲醛超标

　　2002年，30来岁的法国小伙石林怀揣梦想来到上海发展。薪资丰厚的他，对居住的要求比较苛刻。
　　一番挑选后，石林对中远两湾城里一套新装修房情有独钟。位于4楼的这套居室宽敞明亮，并且交通十分方便。
　　2002年6月12日，石林和房东签下了为期一年的租房合同，租金是每月3800元。按照约定，他当场付清了两个月的房租和7600元保证金，很快就搬了进去。
　　安家的喜悦没过多久，石林发现每天回到家，开门时总会闻到一股异味。起初他也没有在意，但几天后朋友们上门参观新居时，也纷纷抱怨屋里异味太浓，石林这才感到情况严重。
　　更让他担心的是，自己的身体对此也有所反应，除了常常眼睛疼痛，甚至出现了头痛的症状，每天精神不振、相当疲惫。石林决定找人来检测，他找到了上海市预防医学研究院的电话。
　　经过联系，预防医学研究院的检测人员7月1日上门来作了检测，结论是屋内空气甲醛含量严重超标。专家还告诉石林，甲醛常来源于一些装潢材料，作为挥发性有机化合物，不但会刺激人的眼睛和呼吸道，还可能造成肺、肝及免疫功能异常。

　　B　要求返还房租遭拒

　　检测结果和专家的一番话，把石林吓得当天就不敢在自己的家里住了。
　　同年7月3日，石林向房东提出，由于屋内空气甲醛含量严重超标而无法居住，他要求解除合同并要回已经支付的房租。但房东认为石林自己找人做的检测结果不可信，始终不同意他的要求。
　　搬出房子的石林仍反复和房东交涉，对方迟迟不愿解决，8月14日，石林交还了房屋钥匙，随后把房东告到了法院，要求解除合同并返还租金。一审法院支持了解除合同，但返还租金的要求没有支持，因此石林上诉到市第二中级人民法院。
　　针对这起无先例可循的新颖案件，二中院特别邀请了专家学者开展研讨。
　　“由于本案有一个检测结论，那么它的效力以及实际说明的问题就是案件的关键点之一。”承办法官卢薇薇表示。为此，在“非典”肆虐的5月，卢薇薇和位于市疾病控制中心的预防医学研究院取得联系，并先后走访了市质量技术监督局、室内装饰质量监督检验站，详细了解检测的程序、结论中的数据代表什么意思，以及有何参照标准。
　　“最后我们认为，根据该研究院提供的上海市技术监督局的计量认证合格证，可以认定该研究院就涉讼房屋内的空气质量问题具有相应的检测资质，其根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》制作的检验报告书符合规定，应为有效。”
　　根据检验报告，出租房屋卧室内每立方米甲醛含量均值为0.22毫克，客厅内均值为0.18毫克。“参照国家质量监督检验检疫总局、建设部联合发布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定，每立方米甲醛含量应为小于等于0.08毫克。出租房屋内空气甲醛含量已明显超过国家规定的标准。”

　　C　原告诉请终获支持

　　围绕案件的另一个焦点，即究竟是哪方违约、租金是否应当返还，双方也各执一辞。房东认为，签约时并未约定空气质量应达到什么标准，而且石林多次看房都没有提出甲醛超标问题，原合同的期限是1年，石林住了2个月就要求终止合同，这才是违约。由于钥匙石林在8月14日才交还，因此这2个月的租金肯定不应当返还。
　　而石林则表示，租住的房子空气质量不符合国家标准，因此根本不应出租，并且他实际只住了几天。
　　“综合案件情况和相关法律规定，我们认为应该支持原告的诉请。”卢薇薇表示，“根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此石林毫无疑问享有解约权。”
　　至于是否返还2个月租金的问题，卢薇薇有不同的判断。“租金本身是租房人向出租人支付的对房屋占有、使用、收益的对价，与出租人提供符合居住要求的房屋的义务是对等的。本案中房东提供的住房自始存在甲醛超标问题，不适合居住，如果要求石林为此支付租金，有悖于民事行为公平合理的原则。”
　　由于石林在诉讼时愿意承担自己实际居住的6月12日至7月3日期间的租金，最终法院判决双方的租房合同解除，房东应返还7月3日至合同解除日之间的房租。

　　【法官简介】
　　卢薇薇，女，大学本科学历，现任市第二中级人民法院立案庭助理审判员，二级法官。1993年进入法院工作后，先后担任书记员、助理审判员。自1998年担任助理审判员至今，共审结各类民事案件逾千起。多次获得工作能手、办案能手、先进工作者称号并荣立个人三等功。
　　凭借扎实的法学理论知识加上多年的审判经验，以及较强的思辨能力，卢薇薇应对各类民事案件都能得心应手，多年来审结的案件几乎涵盖了民事纠纷的所有领域。

　　【从业格言】
　　民事案件无小事，件件涉及当事人的切身利益。公平、公正地处理好每一起案件是法官的职责。

　　【专家点评】
　　担保租赁物无危害性，是租赁合同的基本义务，又是法律的强制性规定，即便合同双方有相反的特约，该特约也无效。
　　出租人对承租人的安全保障义务源于“物主责任”。基于社会各成员和谐共处的理念，基于“谁能够控制减少危险，谁承担责任”的危险控制理论，房屋的主人应当对承租人、来访者及其他对其祸福需要照顾之人负安全保障之责。无论来人是否基于交易关系，是否基于邀请，只要经同意，房屋的主人都应当保障来人的人身与财产安全。[page]
　　房东对房客的安全保障义务，是房屋租赁合同目的之演绎，于不同时期有着不同的内容。过去，突出表现在房屋的牢固和坚实。房东必须保证房客不因房屋的倒塌、毁损、建筑物部件的脱落、坠落而受损害。随着技术的进步，安全保障被赋予了新内涵，增添了新内容。诸如，不使房客因建筑或装饰材料之有毒气体、放射性元素等而蒙受不测损害。
　　本案，法官抓住“合同目的”这一事物的本质，作出令人信服的判决。既然房屋危及健康，则不能入住，与合同目的相悖，房客有权解除合同。由于所供房屋不具备居住使用功能，收取的租金应当悉数归还，
　　生命、健康权是最根本的民事权利，我国《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”　

华东政法学院教授　傅鼎生

　　【法官阐述】

　　房屋的“瑕疵”

　　吴玲、卢薇薇

　　对于熟悉了大陆法系成文法思维的法官来说，本案中出租人所提供的房屋自然而然符合一个概念———存在“瑕疵”。
　　瑕疵，一般包括权利瑕疵和物的瑕疵，与本案有关的仅为物的瑕疵，或称质量瑕疵，故以下仅就物的瑕疵作些分析。
　　《产品质量法》所称的“瑕疵”是指：产品不具备应有的使用性能；产品质量不符合明示的质量状况；产品存在危及人身、财产安全的不合理的危险；产品丧失原有的使用价值。
　　这一表述对物的瑕疵概括得比较全面，对上述几种情形的瑕疵可以从不同角度分为：构成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隐蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。
　　结合本案来看，我们认为出租人交付的房屋存在默示瑕疵、隐蔽瑕疵及构成缺陷的瑕疵。
　　首先，虽然双方的租赁合同中没有房屋空气质量合格的约定，但甲醛超标的房屋不符合居住使用条件，长期居住会给身体健康带来一定危害，这在现代生活中已是一般的生活常识。
　　依照上海市预防医学研究院所在审理中出具的检测报告所载明的数值，参照国家质量监督检验检疫总局、建设部于2001年11月26日联合发布，并于2002年1月1日起实施的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定，出租房屋内甲醛含量超标的事实显而易见。因此该出租房屋存在“默示瑕疵”，并且当事人对此并未做出过免责的约定。
　　其次，该出租房屋存在隐蔽瑕疵。出租人认为，承租人与自己订立合同时曾多次看房，从未提出过空气质量问题，由此订立的合同是双方的真实意思表示，应当得到履行。
　　出租人这一观点的错误在于没有认识到本案出租房屋的瑕疵为“隐蔽瑕疵”。对于一般人来说，房屋内空气质量的不合格，属于无法直接感知到的瑕疵。只有经过专业的检测机构、使用专业的检测仪器、运用科学的检测方法，才能够判断空气质量是否符合国家为保护居住人的身体健康而制定的标准。
　　本案承租人也正是在入住使用后身体不适才委托专业机构检测，从而发现了出租房屋的这一隐蔽瑕疵。
　　最后，本案出租房屋存在构成缺陷的瑕疵。
　　房屋中的有害空气造成承租人身体的损害是承租人在租赁合同的履行利益之外遭受的损失。与人身密切相关的合同在履行中常发生违约与侵犯人身权相竞合的情况，如何认定违约人的责任、是否可同时支持债权人人身损害赔偿的诉请及承担违约责任的诉请，仍大有可探讨的余地。如果说本案存在的遗憾，可能就在这一点。
　　本案案情中已涉及到承租人感到身体不适的情形，但原告仅提出解除合同退还租金、押金的诉请，而对身体遭受的损害未提出主张，审理案件的法官也无法对本案出租房屋的缺陷及后果进行审理。
　　房屋装修、家具中的游离甲醛、苯等有害物质造成人身损害，受害人依据双方之间的买卖合同或者加工承揽合同而要求人身损害赔偿的在全国也有一些著名的案例，但依据房屋租赁合同而要求人身损害赔偿的案例却很鲜见。
　　如果本案承租人身体受到损害的事实可以得到证实，当事人也就此提出诉讼请求，本案将可以考虑判令出租人承担损害赔偿责任，甚至包括精神损害赔偿责任，对此类案件的法律适用方法提出新的课题。
　　由于房屋价值越来越大，人们对其“瑕疵”也愈加关注，如何认定房屋的“瑕疵”，以及瑕疵是否构成解除购买、租赁合同的理由，这些都是应根据不同情况区别对待的问题。

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