买卖二手房要缴哪些税
导读:
8月1日起,二手房转让需缴纳20%的个人所得税,此事引起市民广泛关注。昨日,本报“民生热线室”特邀省地税局所得税管理处副处长董天学,就二手房转让相关问题向读者给予解答。
二手房交易 个税谁买单
丁女士:二手房交易是买房者还是卖房者缴纳个人所得税?
答:二手房交易由卖房者缴纳个人所得税。
唐女士:听说住了5年以上的房子在出售时不需要缴税,请问是不是这样?
答:如果所出售的房子是唯一一套自用生活住房,且已购买五年以上的,免征个税。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。需强调的是,房子必须是普通住房。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
普通住房:按我省规定,单套房屋建筑面积144平方米以下,容积率(建筑面积/占地面积)在1.2以上的住房。其他则为非普通住房。
买卖二手房 须缴这些税
江先生:居住不够5年的二手房,出售时都要缴哪些税?如何计算?
答:交易居住不够5年的二手房主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
营业税=二手房交易价格×5%;城市维护建设税=营业税×7%;教育费附加=营业税×3%。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
个人所得税=(交易价-房产原值-税金-合理税费)×20%。
转让住房过程中缴纳的税金指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等。
装修费用指:纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列人姓名与转让房屋产权人一致的,为其住房在转让前实际发生的装修费用。其扣除比例为:已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
如果房产交易价-房产原值-税金-合理税费小于零,则不缴纳个人所得税。
购买房屋的时间如何确定
梅先生:1997年我和房地产商签的合同,但2004年才拿到房产证,这种情况如何确定购房时间?
答:当房屋产权证和契税完税证明二者所注时间不一致时,按照“孰先”的原则确定购房时间。即房产证上的时间早于契税完税证,以房产证时间为准;相反,则以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋产权的时间。
买二手房者只缴纳契税
杨先生:2000年我获赠一套房,去年办了产权变更手续,这个房要卖的话,要缴契税吗?
答:受赠、继承等非购买形式取得的住房,赠与人哪年买的这个房子,那么这个房子的居住时间就是哪年。受赠、继承的房子也需要缴纳契税。
刘先生:我想购买一套二手房,请问我都要交什么费用?
答:买房者买房后,必须进行房屋产权登记变更,变更时,需要缴纳房款的1.5%或3%的契税就可以了。
上官女士:为什么契税会有1.5%和3%两种税率?
答:是这样的,无房者首次买房时,按照1.5%的税率缴纳契税;已经享受过按1.5%税率缴纳契税优惠的,再次购买房子时,按3%的税率缴纳契税。
转让二手房有哪些优惠政策?
转让二手房主要有两条优惠:即对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。
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