二手房质量纠纷怎么解决
导读:
二手房质量纠纷不断。如何才能保障广大业主的利益?日前,有专家提出,借鉴西方发达国家模式,由专业验房师出具验房报告后,二手房才能进行交易。这一提议虽叫好,但却遇到卖方市场现状的限制。购房者苦恼:在火热行情下,根本没有跟上家谈判的可能性。
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先验后卖已有先例
“这房子就是个‘药罐头’,我吃药已经三年半了!”家住武宁路的姬先生指着自己渗水发黑的墙面告诉记者。自从2003年他买进这套小两房以后,与楼上住户的纠纷就没有断过,但由于房屋本身的质量问题较多,几次维修都难以从根本上解决问题。“早知道如此,我是绝不会买这套房子的!现在准备粉一粉,到中介去挂牌出售。”姬先生无奈地说。
类似姬先生这样遭遇的业主在本市还有很多!在整个二手房购买过程中,购房者与上家信息大都是不对称的:在中介的陪同下看房,经常与上家见不了面,仅仅看了房子的外貌(有时在晚上还只能看个大概),就缴了钱委托中介去办交易手续,然后拿房。
由于大多数业主对房产质量是外行,无法检验自己所购房产是不是存在质量问题,所以在收房之后,如果房屋出现质量问题,如渗漏、开裂、倾斜等,找上家肯定无用(不可能退房);找开发商也是没门,因为许多房子已经是十年以上房龄,开发商不知去向。即使找到,有些房子也已经过了“保质期”;找中介更是徒劳,因为中介只管收交易费。这样,购房者只能自认倒霉。肇嘉浜路、大木桥路口一位业主季小姐就是因为买进一套劣质二手房,光官司就打了五年,将满头青丝打成了一头白发。
记者了解到,在美国、法国、澳洲等一些发达国家和地区,二手房屋买卖时,必须由验房师对所出售房屋进行质量检验并出具报告后,才可以进入市场交易。如在法国,验房师被称为“房屋公证员”。要对房屋的水电、管道、保温层、结构等进行检测,房屋检验报告出来后,方可进入房屋买卖程序。验房报告是房屋销售的前提,这样才能体现消费者的知情权和交易的公平性,出售房屋的现状由权威机构认定,验房师理所当然地承担起这个角色。
在上述发达国家和地区,建筑及房地产行业已经很规范,法制很完善,与验房师这一重要职业关系密切。验房行业在欧美兴起于上世纪70年代,至今早已被社会广泛接受,成为房地产交易过程中的重要环节。许多有经验的地产从业人员都意识到其必要性和重要性:一方面为保护顾客利益,另一方面也减轻了自己将来可能承担的责任。在我国建筑及房地产行业尚待规范的情况下,市场上的验房需求更大,验房师更有生存空间。但我们的现状却是:权威的验房师不验房,民间的验房师偷偷摸摸检验而不权威,二手房验房完全是个空白区!
发达国家经验可以借鉴。增加二手房交易前的验房环节,提高二手房质量的透明度,维护消费者的合法权益,是大量减少房屋买卖纠纷、建立和谐社会的基础,也是规范房地产市场必不可少的一种手段。
买方哪有谈判权
二手房先验房后交易虽是大势所趋,但在当下卖方市场下,购房者却很难有操作实施空间。
汤先生日前致电本报反映,上周日,他看中赤峰路附近的一套小两房,68平方米挂牌价77万元。当房东看到两组客户都有购买意向时,当即提价到78.6万元。考虑到上浮价格尚能接受,汤先生咬咬牙决定购买。约好当天下午五点钟在中介门店签约,但当汤先生带着定金赶到约定地点时,对方却告之,对不起,这套房子我们现在不卖了。“这是我一周内第二次被房东‘忽悠’了。第一次房东开价50万元。签约时,直接涨到了52万元,我稍一犹豫,就被另一个购房者买去了。这一次更干脆,不卖了。”汤先生不满地说。
类似汤先生的遭遇,在近期游走于二手房市场的购房者当中屡见不鲜。在卖方市场下,购房者很难有“议价权”可言!汤先生感慨:现在不提价就算好房东了!要有验房报告才交易,愿望虽美好,但现实很残酷,至少目前缺少实现的环境!
中介人员将目前房东心态概括为四个字:提价、惜售。不少房东看到有三组以上的客户看房,态度马上变化,立即提价。除此之外,房东惜售也早已不是新鲜事。信义不动产研究人员表示,由于房价一路往上走,很多房东基于对后市的预期,原本挂牌的房源现在决定不卖了。据悉,上海目前正对一手房捂盘、内部销售等行为进行整治。业内指出,二手房惜售根本就不可能管,因为业主有卖与不卖的自由,只能希望市场本身来解决。
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