二手房案例:出现质量问题原业主应负责吗
导读:
[案情简介]
2006年2月4日,陈某与王某签订了房屋买卖合同,合同约定:陈某以78万元的价格购买王某位于罗湖区某花园的一套房屋,陈某如约按期交付了定金和首期款并办理了按揭手续,双方于2006年3月26日办理了房产过户和房屋交接手续。陈某入住后2个月,发现房屋的卫生间出现渗漏。陈某找到管理处要求维修,管理处却要求陈某先支付维修费2000余元,陈某于是就维修和赔偿问题多次找原业主王某协商,但王某不同意赔偿,于是陈某诉至法院,要求王某赔偿。
[法院判决]
法院认为,经检测,房屋的卫生间出现渗漏问题,主要是由于发展商在修建房屋时防水层未处理好的原因,属于隐蔽的质量问题。没有证据证明原业主居住期间出现该质量问题,也没有证据证明原业主明知有质量问题但未告知购买人。因此原业主对此质量问题就不承担保证责任。故驳回陈某的诉讼请求。
[律师说法]
根据合同法的规定,买卖合同的原业主应就买卖标的物向购买人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房屋”一般已使用一定年限且存在二次装修等情况,因此,在二手楼买卖中,如原业主故意隐瞒房屋质量瑕疵的,原业主应承担赔偿责任。而对于原业主已如实告知瑕疵或购买人已明知瑕疵的,则原业主不承担责任,同时购买人对二手房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非原业主在装修、使用房屋过程中所产生,而是房屋本身所固有的或者建筑施工质量造成的,若没有证据证明原业主是当时清楚或知晓的,原业主亦不承担瑕疵担保责任,但如果二手房屋还在“保修期”内,购买人可以通过原业主的协助向发展商主张保修责任或赔偿责任。
同时,需要提醒的是,购买人和原业主也可以通过协商,在《房屋买卖合同》中约定原业主需要承担的质量责任期限和范围。
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