咸宁如何办理二手房转按揭？
导读：
咸安市民张先生两年前在我市某银行办理了20万元的房屋按揭贷款。最近因为工作原因要搬到外地，张先生急需处理手中这套房子。按理来说，张先生必须把按揭贷款一次性还清后才能进入二手房置换市场进行交易，否则抵押在银行的凭证就拿不出来。
可是让张先生一下子拿出近二十万元还是有一定难度。 “按揭中的房子能不能交易呢? ”张先生询问。
记者了解到，在咸宁房地产市场不断发展的大环境下，二手房屋交易也日渐活跃，像张先生这样急需处理还贷中的房屋情况并不少见。转按揭的方式可以解决这些卖房者的燃眉之急，然而四大银行目前都没有在我市开展相关业务。
现状
市场有转按揭的需求，为何银行不“感冒”?工行咸宁分行信贷部的工作人员说，之前该行开展过转按揭业务，由于需求量较少，目前已取消了该项业务。建设银行咸宁分行工作人员张莹表示，由于目前市场上二手房交易比较少，转按揭的业务量少，银行在业务操作过程中不收取费用，却需要耗费相应的人力、物力、财力，成本与收益不匹配，银行缺乏动力。“其实，制约转按揭发展的主要原因是该业务风险大。 ”中行咸宁分行个人金融部经理沈勇祥说，转按揭手续繁杂，一旦在过户过程中发生买卖方违约或卖方债务纠纷，都可能使银行蒙受损失。同时，该业务还需要银行系统内部各部门的密切配合合作，涉及较多经办人员和环节，加上办理过程需要一定的时间，增加了银行在管理和操作上的风险。沈勇祥表示，办理转按揭需要找到一家有信誉、资金充足的担保中介公司。目前我市中介还未成气候，此前有许多来银行审评的担保机构因为条件不合格被刷下去。此外，很多市民不了解银行的转按揭业务，在一定程度上阻碍了转按揭在我市的发展。
“试水”
我市多家房屋中介及一些银行人士表示，随着咸宁二手房市场逐渐成熟，转按揭的需求会越来越多。
温泉美易家房屋中介负责人说，转按揭业务有重要意义。对于购房者而言，它提供了一条变现的金融通道，使购房者能够在还款期间根据自身需要选择退出;对于银行而言，转按揭贷款是一种创新的金融业务品种，是发展新客户的有效途径;此外，转按揭业务的开展扩大了二手房购买者在房源和付款方式上的选择余地，从而推动了整个二手房市场乃至整个房地产市场的发展。
现在，我市仅有部分银行开始尝试转按揭业务，邮政储蓄银行就是其中之一。该行工作人员称，市民只要满足18-60周岁、具有稳定的职业收入、信用记录良好等几个条件就可申请，一般可贷七成，最长可贷30年。
风险
转按揭和一般的二手房按揭有何不同?究竟存在何种风险?
记者咨询相关人士了解到，普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷。在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。
记者从律师事务所了解到，在转按揭过程中容易出现以下几种风险：卖方的按揭贷款变更成买方，或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行;买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻;由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行;中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的损失;交易完成后买方无法顺利拿到房产证;交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款等等。这些风险买卖双方都要提前考虑到，多咨询专业人士规避。
转按揭流程及条件
卖方向银行提出申请→银行审核同意后，签订三方协议→签订住房转让合同→买方向银行提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→卖方归还贷款。
办理二手房转按揭时，需要符合以下条件：(1)售房人出售房屋已拥有 《房屋产权所有证》，在解除原借款行抵押手续后可以上市流通;(2)售房人还贷情况良好，且原借款银行同意售房人提前还清贷款;(3)借款人为年满18年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份;(4)借款人年龄加贷款年限无论男女不超过65周岁;(5)借款人具备偿还贷款本息的能力;(6)所购房屋在规定的区域内，且房屋产权明晰;(7)所购房产不在拆迁公告的范围内;(8)借款人在提出借款申请时，有不低于购房价款20%自有资金，商用房不得低于40%的自有资金;(9)借款人已与售房人签订真实有效的 《房屋买卖合同》;(10)借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物;(11)银行规定的其他条件。
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