杭州市房屋抵押管理实施办法如下：

发布部门: 浙江省杭州市人民政府
发布文号: 杭房局[1993]170号

第一章　总则

第一条 为加强城市房屋抵押管理，保障当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规以及杭州市人民政府令第51号发布的《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的有关规定，制定本实施办法。


关联法规：

第二条 本办法适用于杭州市区城镇范围内的房屋抵押。


第三条 杭州市房地产管理局是本市房屋抵押的主管机关。
　　杭州市房地产交易管理所负责抵押登记、契证核发、核销、查询等工作；杭州市房地产产权监理处负责他项权利登记。


第四条 房屋抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则，依法设定的并由当事人各方缴纳有关税费的房屋抵押，受法律保护。



第二章　抵押的设定

第五条 下列房屋可以设定抵押。
　　(一)依法取得所有权的房屋；
　　(二)依法生效的预售(购)房屋合同。


第六条 下列房屋不得设定抵押。
　　(一)所有权有争议的房屋；
　　(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房屋；
　　(三)被依法查封、扣押等施以司法保全措施的房屋；
　　(四)抵押人已书面承诺不作抵押或其他依法不得抵押的房屋；
　　(五)已出售(预售)的房屋。


第七条 以房屋设定抵押的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。
　　以同一房屋的部分设定抵押的，应将其相应所占的土地使用权同时抵押。


第八条 依法获准建造的房屋或其他建筑物，根据建造情况可对已完工部分及土地使用权设定抵押权。
　　购买依法获准建造的房屋或其他建筑物，签订了预销(购)合同并预付价款的，可自该建筑物动工之日起设定与预付金额价值相当的抵押权。
　　以前两款财产设定抵押权的，应扣除金融企业已提供的固定资产贷款的数额，抵押行政划拨土地使用权的，还应扣除未付土地使用权出让金的数额。


第九条 以按份共有的房屋设定抵押的，抵押人应书面通知共有人，并以抵押人所占有份额为限；以共同共有的房屋设定抵押的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。


第十条 外商投资企业和内联企业以其房屋设定抵押时，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限。


第十一条 以国有的房屋设定抵押的，须经杭州市人民政府有关部门批准。


第十二条 全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业或个人以其房屋向港、澳、台地区或境外进行抵押贷款的，根据第十条或第十一条规定办理有关批准手续后，还须向国家外汇管理局杭州分局申请办理有关手续。
　　外商投资企业以其房屋向港、澳、台地区或境外进行抵押贷款的，根据第十一条规定办理批准手续后，还须报国家外汇管理局杭州分局备案。


第十三条 抵押人以其已出租的房屋设定抵押时，应将租赁情况如实告知接受抵押的当事人，并书面通知承租人，抵押合同签订后，原租赁契约继续有效。


第十四条 以房屋价值中未设定抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作为抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。
　　已设定抵押的房屋不得重复抵押。


第十五条 房屋抵押，必须经过房产价格评估，在确定的评估价格内设定抵押。



第三章　抵押合同的订立和登记

第十六条 抵押必须订立书面合同。抵押合同不得在没有与我国建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家或地区订立。


第十七条 以房屋抵押贷款的，境内贷款方应为经中国人民银行批准经营贷款业务的金融机构。
　　抵押房屋须进行保险，并将抵押权人列为抵押保险的第一受益人。保险抵押人应向在杭州市的中国人民保险公司投保，投保的险别、范围及金额，按有关规定办理。


第十八条 抵押合同须载明以下主要事项。
　　(一)抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或营业所在地。
　　(二)抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式。
　　(三)抵押房屋的名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用期限。如有特别编号、标明或说明、图纸的，应分别予以记载。
　　(四)抵押房屋的权证保管。
　　(五)抵押房屋的占管人、占管方式、占管责任，归还方式及意外毁损、灭失的责任。
　　(六)抵押房屋保险的受益人。
　　(七)抵押房屋被处分时，受偿人的顺序。
　　(八)违约责任及补救措施。
　　(九)争议的解决方式。
　　(十)其他事项。
　　(十一)合同订立的时间与地点。


第十九条 抵押合同以中文书写。抵押合同必须以其他国家或地区文字书写的，应附有中文本。以两种以上文字书写的抵押合同发生歧义的，以中文本为准。


第二十条 抵押合同在我国境内订立的，当事人应当将抵押合同送杭州市公证处进行公证；抵押合同在港、澳、台地区订立的，可由我国认可的港、澳、台地区的律师或团体见证；抵押合同在我国境外订立的，由订立地所在国或地区公证机关证明并经我国驻该国或该地区使(领)馆或商务代表机构认证。


第二十一条 人民法院主持调解纠纷而达成的抵押合同，或与我国订有司法协助协定的国家的法院主持下达成的抵押合同，免予公证。


第二十二条 抵押当事人必须于抵押合同公证之日起三十天(港、澳、台地区或境外订立的抵押合同则在见证或认证之日起六十天)内，持抵押合同、有关批准文件向市房地产交易管理所办理抵押登记：[page]
　　(一)以房屋作抵押的，持房屋所有权证(或房屋共有权保持证)和土地使用证。
　　(二)以预售(购)房屋合同抵押的，持生效的预售(购)房屋合同、预售款收据，房屋竣工后，在领取房屋所有权证之日起三十天内，补交房屋所有权证和土地使用证。
　　(三)以已完工部分建筑物设定抵押的，应缴验建设项目批准文件，建设用地许可证、建筑许可证和施工单位出具的已完工作量的证明。


第二十三条 当事人可委托代理人代办公证、见证或认证及抵押登记手续。


第二十四条 抵押合同自抵押登记之日生效，未经抵押登记的抵押行为无效。


第二十五条 房地产抵押登记，其登记费用由抵押人承担。



第四章　抵押合同的变更、解除和终止

第二十六条 抵押合同的变更或解除，须经双方当事人达成书面协议，经有关上级批准的抵押还须征得原批准单位的书面同意。


第二十七条 若抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人，变更后的当事人应享有和承担相应的权利和义务。
　　抵押人或抵押权人死亡或被宣告死亡、失踪时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押人或抵押权人签订的抵押合同。合法继承人应承担的义务以其因继承人而获得的实际价值为限，代管人依国家的有关规定享有和承受权利和义务。


第二十八条 抵押合同发生变更、解除，当事人应在变更、解除之日起三十天内向市房地产交易管理所办理变更登记。


第二十九条 抵押关系终止，当事人应在终止之日起三十天(港、澳、台地区或境外当事人在三个月)内持抵押契证、还款凭证向市房地产交易管理所杭州市房地产产权监理处办理抵押登记注销手续。



第五章　抵押房屋的占管

第三十条 抵押房屋由抵押人占管。抵押人在占管期间应根据抵押合同的规定，维护抵押房屋的安全完好。抵押权人有权按抵押合同的约定检查由抵押人占管的抵押房屋。


第三十一条 抵押人未征得抵押权人的书面同意，不得擅自将抵押房屋出租、出买、赠与。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应及时书面通知抵押权人。


第三十二条 抵押房屋发生毁损(自然耗损除外)，抵押人应迅速将情况通知抵押权人，并应尽其最大努力防止损失的扩大。
　　抵押房屋因抵押人过失而贬值以致明显地不能或不以作为其履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。



第六章　抵押房屋的处分

第三十三条 有下列情况之一的，抵押人有权申请处分抵押房屋。
　　(一)债务人未如约履行债务的。
　　(二)债务人死亡或被宣布失踪、死亡而又无人代其履行债务的。
　　(三)债务人的继承人或受遗赠人或代管人拒不履行债务的。
　　(四)债务人被宣告解散或破产的。


第三十四条 市房地产交易管理所应在接到处分抵押房屋的申请后三十天内做出准予处分或不准予处分的决定。当事人不服市房地产交易管理所的决定，可向杭州市房地产管理局申请复议，也可向人民法院起诉，当事人申请复议，在接到复议决定后仍然不服的，可依法向人民法院起诉。


第三十五条 抵押权人申请处分抵押房屋时应书面通知抵押人或继承人、受遗赠人、代管人，抵押物为共有或出租的，还应同时通知共有人和承租人。
　　抵押人或继承人、受遗赠人、代管人，应在接到市房地产交易管理所或人民法院批准处分的书面通知之日起三十天内将抵押房屋交给抵押权人占管，逾期不交的，抵押权人可依法向抵押房屋所在地的人民法院起诉；抵押权人应维护抵押房屋安全完好，并应赔偿抵押房屋在其占管期间因其过错而遭受的直接经济损失。


第三十六条 抵押房屋应从准予处分之日起六个月内处分完毕，如未能如期处分的，抵押权人可在处分期满前十五天申请延期三个月，市房地产交易管理所应在接到申请的十五天内做出准予延长或不准延长的决定。


第三十七条 抵押权人处分抵押房屋，应委托杭州市房屋专业拍卖机构进行公开拍卖，具体拍卖程序按杭州市有关规定办理。拍卖成交后，拍卖人应从成交之日起三十天内办理抵押房屋过户登记手续。


第三十八条 拍卖成交前遇有下列情形之一，可中止拍卖：
　　(一)因被拍卖的抵押房屋权属(房屋所有权或土地使用权)争议而引起诉讼的。
　　(二)抵押权人请求中止拍卖的。
　　(三)抵押人申请愿意即时履行债务，并向抵押权人提供证明有能力履行债务的证明的。
　　(四)其他应中止拍卖的情况出现的。


第三十九条 按本办法将出租的抵押房屋处分时，承租人在同等条件下享有优先购买权。
　　尚在租赁期内的住宅，处分后原租赁合同对原承租人和承受人继续有效，但租赁期满，承受人有权不续约，如承受人于租赁期满将抵押物继续出租，原承租人在同等条件下享有优先承租权。
　　已出租在未定租期的抵押房屋处分后，原租赁关系终止，但住宅租赁期可延续六个月。


第四十条 抵押房屋处分所得款项，依下列顺序和原则分配。
　　(一)支付处分抵押房屋的费用。
　　(二)扣缴抵押房屋应税费。
　　(三)偿还债务人所欠抵押权人的债务的本息及违约金。
　　(四)剩余金交还抵押人。
　　同一房屋设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。款项不足偿还所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。


第四十一条 港、澳、台地区或境外抵押权人处分抵押房屋时，涉及外币计价结算和受偿款项汇往港澳台地区或境外等事项，按国家外汇管理有关规定办理。


第四十二条 抵押房屋不得列入破产财产范围，但超出其担保范围的部分除外。[page]


第四十三条 由第三人提供的抵押房屋，因借款人不履行债务而被拍卖，该第三人有权向借款人追偿。



第七章　法律责任

第四十四条 抵押合同一经订立，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿另一方因此遭受的直接经济损失。


第四十五条 当事人因其过错致使合同条款不能执行，过错一方应赔偿他方当事人遭受的直接经济损失。


第四十六条 当事人隐瞒房屋存在共有、争议、被查封、被扣押或已抵押等情况的，当事人应承担由此产生的法律责任。
　　当事人擅自处分该房屋的，其行为无效。
　　由于不可抗力致使抵押房屋全部或部分灭失，价值毁损，占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除抵押人向抵押权人重新提供或增加担保的责任，但不能免除债务人履行债务的责任。


第四十七条 当事人在履行合同中发生争议，应协商解决，协商不能解决的，任何一方可依法向仲裁机构申请仲裁，也可向抵押房屋所在地的人民法院起诉。
　　争议一方或双方是港、澳、台地区或境外法人、个人或其他经济组织的，当事人不愿协商调解或协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁，抵押合同中未订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向抵押房屋所在地的人民法院起诉。



第八章　附则

第四十八条 房屋典当参照本办法执行。


第四十九条 本办法由杭州市房地产管理局负责解释。


第五十条 各县(市)参照本办法执行。


第五十一条 本办法施行前已签订尚在履行的抵押合同，当事人应在施行之日起六十天内补办抵押登记手续。