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这样的租赁合同是否违反了中华人民共和国建设部第四十二号令《城市房屋租赁管理办法》中“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定？《国有土地使用证》。是否连带整个租赁合同无效？

更新时间：2018-08-31 20:45:44人浏览

问题描述：

签订了租赁合同，不知是否有效，敬请法律专家吝赐教。一、房东尚未取得出租店面的房屋所有权证，仅有购房合同，这样的租赁合同是否违反了中华人民共和国建设部第四十二号令《城市房屋租赁管理办法》中“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定？《城市房屋租赁管理办法》是否是强制性法规？法院能否依此判令此合同无效？二、由于购房人已经移居美国，出租方签订合同的是代理人。代理人的证明文件是委托公证书复印件。但是，公证书仅注明委托代理人办理如下3个事项：1、代为办理购买上述店面时所需签署的一切相关购房合同。2、代为办理及领取上述店面的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。3、代为办理上述店面的水、电、闭路、管道煤气、物业等相关配套的交接手续。上述各项并没有明显的“租赁”委托。不知“物业等相关配套的交接手续”字眼是否包含租赁委托？这样的代理人签订的合同是否有效？如果事后补办了租赁委托，事前签订的租赁合同是否有效？三、租赁合同条文规定签订本合同的同时必须签订商业管理机构的管理《确认书》。签订了租赁合同，而未签订《确认书》时，是否连带整个租赁合同无效？

3位律师解答

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租赁合同被确认无效后如何处理房屋装修问题　　
(一)对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理;没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。但是可以综合考虑。　　
(二)房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

2018-08-31 20:21:31

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房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
(1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;
(3)租金和押金数额、支付方式;
(4)租赁用途和房屋使用要求;
(5)房屋和室内设施的安全性能;
(6)租赁期限;
(7)房屋维修责任;
(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(9)争议解决办法和违约责任;
(10)其他约定。

2018-08-31 20:27:19