业委会需要征询全部业主？后期还需要通过哪些部门审批吗

第一条为规范物业服务收费做法保障物业管理公司和业主物业使用人的合法权益促进我省物业管理行业的健康发展根据《中华人民共和国价格法》《甘肃省价格管理条例》国家发展改革委建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行办法》联盟我省事实上制定本实施办法。第二条凡在我省行政范围内从事物业服务并收费的物业管理公司,业主和物业使用人以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本实施办法。第三条本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理公司按照物业服务合同的商定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关范围内的环境卫生和秩序向业主或物业使用人所收取的花费。第四条政府提倡业主或业主委员会通过公开平等公正的市场竞争机制选择物业管理公司；鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争禁止价格欺诈等不正当价格做法促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费实行分级管理。省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,并具体负责对拥有一二级资格证书的物业管理公司物业服务收费的监督管理工作。市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)拥有三级资格证书的物业管理公司物业服务收费的监督管理工作并接受省政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。县级（不含县级市区）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地拥有三级资格证书的物业管理公司物业服务收费的监督管理工作并接受市(州)政府价格主管部门和房地产行政主管部门的指导和监督。第六条物业服务收费应当遵循合法公开以及花费与服务水准相适应的原则。第七条物业服务收费区分分别物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理范围内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业工业办公写字楼别墅等物业服务收费实行市场调节价价格主管部门应予以规范指导。第八条实行政府指导价的物业服务收费由省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业服务等级准则基准价和浮动幅度等并定期公布。成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。物业管理公司与业主委员会按照物业服务等级准则和基准价联盟小区的物业服务事实上情况在政府价格主管部门会同房地产行政主管部门限定的幅度内商量确定收费准则并在物业服务合同中商定同时自签订物业服务合同之日起31个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况两方商量不一致的可由物业管理公司或业主委员会提请价格主管部门商洽仲裁。未成立业主委员会的物业小区和物业管理公司提供的前期物业服务收费准则物业管理公司应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。申请核定时应提交物业服务收费的申请报告公司法人营业执照物业管理公司资格证书物业服务合同小区物业管理的具体实施方案服务内容及成本核算等资料。第九条实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理公司在物业服务合同中商定。第十条物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主认可也可按季收取。第十一条物业服务收费实行明码标价在物业管理范围内的显著位置按照政府价格主管部门统一限定的公示格式将收费事项收费准则收费依据服务内容等进行公示。各物业管理公司的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。第十二条业主与物业管理公司能够采取包干制或者酬金制等形式商定物业服务花费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业服务花费盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承受的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资本中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理公司其余全部用于物业服务合同商定的支出结余或者不够均由业主享有或者承受的物业服务计费方式。第十三条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当按本实施办法相关限定商定物业管理的服务内容服务准则收费准则计费方式及计费起始时间等内容牵涉物业买受人共有利益的商定应当一致。第十四条实行物业服务花费包干制的物业服务花费的构成包括物业服务成本法定税费和物业管理公司的利润。实行物业服务花费酬金制的预收的物业服务资本包括物业服务支出和物业管理公司的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：1管理服务人员的薪水社会保险和按限定提取的福利费等；2物业共用部位共用设施设备的日常运行维护花费；3物业管理范围清洁卫生花费；4物业管理范围绿化养护花费；5物业管理范围秩序维护花费；6办公花费；7物业管理公司固定资产折旧；8物业共用部位共用设施设备及公众职责保险花费；9经业主认可的其它花费。物业共用部位共用设施设备的大修中修和更新改造花费应当通过专项维修资本予以列支不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家限定的质量保修范围和保修时限内的大修中修和设备更换应由原开发建设单位负责不得动用专项维修资本或由业主承受。第十五条实行物业服务花费酬金制的预收的物业服务支出隶属代管性质为所交纳的业主所有物业管理公司不得将其用于物业服务合同商定以外的支出。物业管理公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资本年度预决算并每年众多于一次公布物业服务资本的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资本年度预算和物业服务资本的收支情况提议质询时物业管理公司应当及时答复。第十六条物业服务收费采取酬金制方式的物业管理公司或者业主大会能够按照物业服务合同商定聘请专业组织对物业服务资本年度预决算和物业服务资本的收支情况进行审计。第十七条物业管理公司在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规严格履行物业服务合同为业主提供质价符合的服务。第十八条业主应当按照物业服务合同的商定按时足量交纳物业服务花费或者物业服务资本。业主违背物业服务合同商定逾期不交纳物业服务花费或者物业服务资本业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业管理公司能够依法追缴。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务花费或者物业服务资本的从其商定业主负连带交纳职责。物业发生产权转移时业主或者物业使用人应当结清物业服务花费或者物业服务资本。第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原由未按时交给物业买受人的物业物业服务花费或者物业服务资本由开发建设单位全部交纳。已托付给物业买受人的物业物业服务花费自物业托付次月起计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期持续超出三个月的房屋经物业管理公司登记确认后从第四个月开始其物业服务花费按收费准则的71%交纳。第二十条物业管理范围内供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当向最终用户收取有关花费。物业管理公司接受上述单位委托代收花费的两方应当签订委托协议可向委托单位收取代办手续费不得向业主收取手续费等额外花费。未收费到户产生的损耗由供应单位承受。第二十一条物业小区二次供电管理费二次供水设施运行费等按省政府价格主管部门限定加价准则核定。第二十二条利用物业共用部位共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主业主大会物业管理公司的认可后按照限定解决有关手续。业主所得收益应当主要用于增加专项维修资本也能够按照业主大会的决定使用。第二十三条物业管理公司已接受委托实施物业服务并相应收取服务花费的其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的花费。第二十四条对住宅小区实施物业管理经过中牵涉的装修装饰垃圾清运代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门限定执行政府价格主管部门未作限定的由委托两方商量确定并在委托协议中商定。第二十五条各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业管理公司的收费事项收费准则和服务内容服务准则的监督。物业管理公司违背价格法律法规和限定的由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《甘肃省价格管理条例》和《价格违法做法行政处罚限定》等予以处罚。第二十六条本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。第二十七条本实施办法自2117年1月1日起执行。第二十八条原甘肃省物价局甘肃省建设委员会《关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费实施办法（试行）〉的通知》（甘价房地[1996]211号）自本实施办法执行之日起废止。

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