在做房屋交易时，如何确认房屋买卖合同无效
更新时间：2018-09-29 07:11:36人浏览
问题描述：
律师你好，我和我的几个好朋友念大学的时候都学的是市场营销的，毕业之后一直从事房地产营销这方面的工作，但是我一个朋友告诉我，最近，他遇到了一个合同无效的情况，挺让他头疼了，所以我就想问一下在做房屋交易时，如何确认房屋买卖合同无效
2位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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杨昌云律师
盟
服务地区-贵州黔东南州·电话-187-8675-0221
您好，房屋买卖合同无效的情况如下：
1、房屋与土地分开转让
我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3、商品房预售违法
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
5、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
6、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
7、房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同
《民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。
8、买卖权属有争议的房屋买卖合同
出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。
9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同
被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。希望对你有帮助！
2018-09-29 07:11:36
服务地区-贵州黔东南州
你好，你可以参考下是不是属于一下规定的情形：房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
希望以上回复能帮助到你，谢谢，
2018-09-29 07:10:49
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