律师您好！请问开发建设中已经取得预售许可证的商品房土地被法院查封了，开发商还可以继续销售预售商品房吗？房管局能否办理到备案手续？这种情况开发商将房产大批量登记在债主名下，没有进账单，没有首付
更新时间：2018-01-17 10:03:57人浏览
问题描述：
律师您好！请问开发建设中已经取得预售许可证的商品房土地被法院查封了，开发商还可以继续销售预售商品房吗？房管局能否办理到备案手续？这种情况开发商将房产大批量登记在债主名下，没有进账单，没有首付款收据，房管局会给备案吗？合法吗？谢谢！
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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怎么办理商品房预售许可证？
一、许可的条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、许可的程序：
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
三、申请的材料：
1.商品房预售许可申请表--主管部门制式表
2.营业执照--需要原件
3.房地产开发企业资质证书--需要原件
4.工程规划许可证--需要原件
5.土地使用权证书--需要原件
6.施工许可证--需要原件
7.建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8.商品房预售方案--需要一房一价备案
9.预售款监管协议及专用帐户开户证明
10.土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11.施工合同及进度说明
12.土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13.预测绘报告
14.业主临时公约
15.前期物业服务合同
16.物业管理用房配置情况说明书
2018-01-17 10:03:57
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应该注意以下几方面问题： 第一，许可证(副本)必须是原件，复印件无效。 第二，许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。 第三，许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。 第四，预售房屋占用土地是否抵押。 第五，备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。 第六，许可证使用时须附上项目平面图(原件)，并注明预售房屋各栋位置。 此外，消费者与开发企业签订商品房预售合同之后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一旦登记在案，不仅可以防止开发企业涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，还可以杜绝开发企业随意更换修改合同，造成国家税费流失。 由此可见，验证《商品房预售许可证》，是消费者购房过程中的一个十分重要的环节。做到这一点，如果发生纠纷，消费者就可以拿起法律的武器，保护自身的合法权益不受侵害。
2017-05-11 09:12:06
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购买预售商品房的风险有哪些?商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。 一、购买预售商品房的风险 (一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。 开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。 (二)交易标的不确定，购房者风险大。 在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。 (三)商品房预售合同猫腻多。 购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。 开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。 (四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。 例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。
2017-04-17 21:57:17
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