二手房“先租后买”避税方法不可取
导读:
财政部国家税务总局最新发布的通知称,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
因此,很多时候买卖双方因为营业税的费用交纳问题难以达成一致。从而导致双方协商先签一份租房合同,期限为“不交营业税的时间为止”,并在租房合同里注明,买方在两年后购房时,可将已付的租金充当购房款。
这种方式也就是所谓的“先租后买来避税”,其一般做法都是:在减免税要求的年限未满的一段时间内,买卖双方再签订一份房屋租赁合同,约定将租金抵消到以后交割的房款里,使得买方同时成为了房屋的承租方,在该房屋未来交易时拥有优先购买权。
但是这种避税方法是存在风险的,先租后买的买卖关系在法律上是不能得到有效保护的。因为先租后买,可能会存在买卖双方日后对成交价提出异议的情况,致使交易过户无法进行。此外,采取先租不但会损害国家税收利益,对于卖主来说,还会失去房价不断上涨带来的利益。由于房价有很大的可变因素,最初签订租赁合同时的房价与几年后的房价会有不同,一旦房价上涨房主改变主意宁愿赔偿违约金也不卖房,或是买卖双方各自出于提高售价或降低售价的考虑而毁约,交易过户就会出现问题,发生纠纷。所以对于买方来说,如果房子合适、总房款也较低,那么承担5.5%的营业税相对不断上涨的二手房市场价格来说还是划算的。
并且由于在较长时间内无法办理交易过户手续,所购房的产权并不是买方的,所以买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化,对于买卖双方的风险都将会很大。同时,双方又增加了租赁合同关系,违约成本将更高。
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